Како зарадити у послу самоскладиштења: почетак

Наш лепо уређени посао самоскладиштења.

Можда сте попут мене и уживали сте у сјајној каријери, или можда само тражите другу врсту посла да бисте започели.

Током својих двадесет и пет година грађевинског инжењера, радио сам са многим власницима предузећа, програмерима и предузетницима, али већина њих није имала животни стил, флексибилни распоред рада и приходе које сам желео. Био је један момак који је имао и времена и новца и поседовао је фирму за самостално складиштење. Његова посета мојој канцеларији променила ми је живот. Молим вас, дозволите ми да поделим оно што сам научио током те посете и касније из прве руке доживео да је истина.

Предности власништва над сопственим складиштем

• Будите сами себи шеф: Такође, готово да нема запослених у поређењу са већином предузећа и нема политике компаније која би се свакодневно бавила. Самоскладиштење је посао који воде менаџери.
• Флексибилан распоред рада: Могао сам да радим у свом инжењерском послу пуно радно време. Онда сам једног дана заменио приходе од инжењеринга и могао сам да се повучем. Сада мој менаџер води свакодневни посао за моја три места за самостално складиштење, док се ја повремено бринем о великој слици и радим у канцеларији ради забаве.
• Контролишите сопствену будућност и сигурност: Чак и као власник инжењерског посла, сатима сам мењао доларе. И никад није било довољно сати у дану. Самоскладиштење пружа неку врсту преосталог прихода за цео живот када га покренете на свим цилиндрима. И све време градите капитал како бисте могли имати приходе за пензију када будете спремни!
• Шанса за раст и ограничени ризик: Био сам спреман да се потрудим, али нисам желео да ризикујем све што сам већ постигао, па сам тражио растућу индустрију, висок профит и високе стопе успеха. Ако погледате индустрију самоскладиштења као што сам је открио, открићете да самоскладиштење има веће дугорочне стопе поврата свих главних категорија некретнина, укључујући станове, пословне зграде, индустријско власништво и малопродају и да кошта мање за изградњу.

Како започети

Предузети први корак је најтежи део. Прво самостално складиштење дизајнирао сам пре 20 година као млади грађевински инжењер. Нисам ни знао шта је то док ми клијент није дао детаље, осмислио сам га и одобрио од стране Комисије за урбанизам и урбанизам. Од тада сам дизајнирао много сличних објеката. У новије време планирао сам, пројектовао, изградио и руковао са два самоскладишта која поседујем и градим свој први међународни погон у Канади. Учио сам из стварних животних искустава и учим сваки дан.

Први кораци

Неки вам могу рећи да је самоскладиштење лако, не захтева пуно планирања, времена или новца из џепа и увек зарађује. Пазите. Нема ништа даље од истине. За типичан објекат од 50.000 квадратних стопа уложићете око 400.000 до 500.000 долара сопственог новца, позајмићете 3 до 5 милиона долара од банке и лично ћете потрошити стотине сати пре него што изнајмите прву јединицу. Али правилно планиран, вођен и финансиран објекат може бити врло корисно и профитабилно пословање.

Избор локације

Локација, Локација, Локација. Ово је најважнији фактор успеха предузећа са сопственим складиштем. Препоручујем потрагу за некретнином на путу са просечним дневним обимом саобраћаја од најмање 10.000 возила дневно са препорученим просечним дневним обимом промета од 20.000 возила дневно или већим. Почните да разговарате са свима од вашег локалног агента за продају некретнина, банкара, урбанисте и других оператера за самостално складиштење.

Свака некретнина је јединствена и сваки град обично има посебне прописе о зонирању који утичу на то колико простора може да стане на одређено имање. Обично вам требају 4 -5 хектара за једноспратну зграду и 2 хектара за вишеспратну зграду. Често произвођачи зграда раде прелиминарне прегледе без накнаде.

Дизајн

Рано укључивање вашег инжењера и добављача зграда од суштинске је важности за добро дизајниран објекат. Сјајне идеје можете добити и читајући стручне публикације и посећујући постојеће самохране просторе. Током процеса дизајнирања требали бисте такође започети маркетинг вашег објекта.

Регулаторна одобрења

Не потцењујте детаље и планове који ће бити потребни. Често ће бити потребни готово комплетни планови изградње и градилишта. Не потцењујте време потребно за добијање регулаторних одобрења. Ово је критична фаза у којој је често потребан компромис. У уговору о куповини требали бисте имати временски оквир од 12 месеци, чак и ако морате да платите додатних 6 месеци.

Конструкција

Што су детаљнији ваши планови и грађевинска документација, то ће ваш пројекат имати мање претјераних трошкова. Требали бисте имати јединствену тачку за контакт са свим својим добављачима и желите да будете свакодневно доступни на локацији. Нико неће заштитити ваш новац и интересе тако добро као ви.

Операције, запослени и системи

Ваша предност број један су ваши запослени. Водимо објекат од 50.000 квадратних метара са једним менаџером и хонорарним радником који ради суботом. Ангажујте своје запослене на основу њихових вештина, способности говора и писања и здравог разума, а последњег знања о само-чувању. Започните први дан са израдом система и процедура како би рад био лакши. Имајте на уму да ћете током година имати више запослених, тако да је писана документација пресудна.

Маркетинг и продаја

Ваш маркетинг би требало да започне много пре него што се ваша страница отвори, почев од избора и дизајна сајта. То сам већ рекао, али вреди поновити: Деведесет посто наших изнајмљивача пронашло нас је пролазећи путем Интернета и препорукама постојећих купаца. Последњих 10% потиче од остатка нашег маркетинга и оглашавања. Али последњих 10% би могло значити разлику између неискоришћења или остваривања профита. А то што уђу у вашу продавницу не значи да ће је изнајмити. Велика већина менаџера само-складишта чине службеници који примају поруџбине, неки су агенти за корисничке услуге који примају поруџбине. Сјајни менаџери су продавачи.

Девет ствари које треба прво урадити

1. Направите лични преглед како бисте били сигурни да имате знање, довољно времена и новца или прилику да сјајно започнете.
2. Придружите се свом локалном или државном удружењу за складиштење и присуствујте састанцима.
3. Претплатите се на трговинске часописе попут Инсиде Селф-Стораге или Мини-Стораге Мессенгер .
4. Прочитајте прописе о зонирању и мочварама за град у којем желите да купите земљиште. Састаните се са градским инжењером и планером како бисте разговарали о поступку издавања дозвола за складиште.
5. Пронађите комерцијалну агенцију која ће вам помоћи у потрази за земљиштем.
6. Састаните се са својим банкаром и питајте о кредитима за самостално складиштење.
7. Састаните се са локалним инжењером да бисте добили оквирне временске оквире за дизајн локације и одобрења.
8. Зауставите се у сваком складишту поред којег пролазите и разговарајте са власницима. Обавестите их да размишљате о оснивању сопствене компаније. Неки власници неће бити вољни да кажу много, али многи ће вам радо пружити гомилу корисних информација.
9. Погледајте објекте у вашој заједници. Бићете запањени колико брзо започињете са учењем непроцењивих информација.

Поставите реални распоред

За три објекта која сам изградио и тренутно поседујем, биле су у просеку две године од када сам првобитно одлучио да градим до отварања врата. Иако ово може изгледати споро, прилично је брзо.

• Прво морате пронаћи комад земље који одговара вашим потребама и договорити опцију за куповину.
• Тада ваш инжењер мора да осмисли пројекат и добије одобрење локалних општинских одбора.
• Након регулаторних одобрења морате извршити детаљнији дизајн.
• Даље, морате одабрати добављача (е) и, наравно, онда морате изградити објекат.

Што сте реалнији према свом временском распореду, то ћете бити боље припремљени и сигурно ће бити много мање стресни.

На свим продатим производима можете остварити 100% добити.

Четврта ствар односи се на реалторе. Агенти за промет некретнинама нису инжењери, стручњаци за просторно уређење или стручњаци за развој и они могу или не морају знати специфичности које имовину могу учинити неприкладном за развој самоскладишта. Они неће одговарати на било који начин ако имовина није погодна за ваше потребе. Морате сами да се бавите пажњом. Не морате да испуните било коју минималну цену понуде коју они предлажу.

5. Запослени

Пета ствар односи се на запослене. У људској је природи да се узнемири када се договор промени. У фази разговора морате бити врло прецизни у вези са пословним одговорностима, дужностима и политикама својих компанија и то треба да буде у писменој форми. Пречесто се интервјуи обављају с манжетне и неформално. Иако добар потенцијални менаџер можда никада није радио у самосталном складишту, пре него што је морао да буде пословна особа, лична особа и да буде самомотивисан. И само зато што кажу да јесу, то не чини истином.

Свака промена посла или чак појашњења након што буду ангажована биће ометајућа. Чак и ствари које бисте могли сматрати здравим разумом попут неискоришћења рачунара за личне друштвене локације током дана треба да буду у приручнику компаније. Менаџер за самостално складиштење мора бити спојница многих послова, лицем у лице, оффсите маркетинг, чишћење, позивање на закаснеле уплате, рачуноводство, одржавање итд. Што више ви и ваш менаџер разумете пре него што их запослите, то боље. Ваш менаџер је ваше прво средство!

6. Произвођачи зграда за самостално складиштење

Шесто, везано за произвођаче зграда за самостално складиштење. Они пружају бесплатне концептуалне планове локације, али ти планови често не узимају у обзир све карактеристике земљишта и законске прописе. Поуздани произвођач ће вам рећи да су њихови планови полазна основа и обично вам је потребан детаљан план локације локалног инжењера који је упознат са локалним прописима о зонирању и има више детаља о земљишту.

7. Ваш посао

Ваш је посао да образујете и подучавате своје запослене. Ваш посао је да натерате телефон да зазвони и да потенцијални клијенти сврате до вашег складишта, а менаџери да им изнајме јединице.

8. Сигхт Линес

Коначно, везано за линије вида. Једно од најзапаженијих основних питања плана локације је захтев за предложеним видним линијама прилаза. Типично се мора обезбедити одговарајућа линија нишана за било који комерцијални развој. Будући да је ово безбедносно питање, тешко је добити одступање или одобрење ако није испуњено. Типично се заснивају на брзини постојећег саобраћаја (а не на ограничењу брзине) и почињу у опсегу од 250 до 350 и премашују 1000 стопа за веће брзине у саобраћају. Планове сам већ увелико видео, пре него што сам схватио да се не могу обезбедити потребне видне линије. Знам досадне ствари - али грађевински инжењер у мени није могао да ми помогне.

Одговори на седам често постављаних питања

Немам позадину за самостално складиштење. Могу ли да изградим успешан посао?

Да можете. У ствари, велика већина од 50.000 предузећа за самоскладиштење у САД-у је у власништву појединаца који поседују само своје складиште. Почели су као и ви и ја, без икаквог позадинског складишта. Одлична ствар код самосталног складиштења је што није компликовано у поређењу са већином предузећа. Уз истраживање и одређену помоћ можете изградити посао који кошта мање од већине предузећа за промет некретнинама и друга предузећа и има врло ниску стопу ризика.

И што је најбоље од свега, произвела је једну од најважнијих ствари коју многа предузећа никада не производе: резидуални позитиван новчани ток који може трајати читав живот или чак и генерацијама. И забавно! Најбољи начин за почетак самосталног складиштења је проверени систем. Погледајте прилику органа за складиштење на крају овог чланка.

Колико новца (капитала) морам да имам да бих изградио самоскладиште и колико ће ми банка позајмити?

Обично ће вам требати 15-35% развојних трошкова, а банка ће вам дати зајам за остатак. Могу бити изузеци и од нижег и од високог нивоа, у зависности од тржишта и економије у вашем подручју, вашег пословног искуства и кредитног рејтинга, појединачних банака и других фактора.

Колико кошта изградња?

Три су главна подручја трошкова која треба узети у обзир. Прво су трошкови пре изградње (или трошкови пре зајма). Они укључују трошкове инжењеринга за планове локација и регулаторна одобрења; банкарске накнаде за захтев за кредит (накнада за захтев за кредит или бодови, накнаде за процену итд.); и накнаде за земљишне опције. Иако се ове накнаде често сматрају делом вашег капитала у пројекту, обично их морате платити из џепа, јер вам банка неће дати зајам без одобреног пројекта или накнада за зајам банке.

Ово је новац под ризиком јер не постоји гаранција да ће град одобрити ваш пројекат. Стога је веома важно да пажљиво размотрите „квалитет“ (мочваре, служности, зонирање и друга ограничења) земљишта и града, пре него што потрошите велике суме за коначне пројектоване планове локације. Често плаћате локалног грађевинског инжењера да прегледа имовину и прописе о зонирању и обезбеди вам концептуални план за преглед са Градом. Обично ова прва група накнада може бити у распону од 25.000 до 50.000 УСД ако не настану већи проблеми.

Друго подручје трошкова су земљиште и трошкови изградње. Ове накнаде могу се увелико разликовати у зависности од цене земљишта, појединачних побољшања земљишта и величине и типа самоскладишта. Земљиште може варирати од 50.000 до неколико стотина хиљада долара. Појединачна побољшања земљишта увелико се разликују од локације до локације.

Поседујем три објекта и сваки је имао посебне посебне трошкове унапређења земљишта. Једна локација је била релативно равна песком и шљунком, што је имало ниске трошкове побољшања локације. Друго самостално складиште било је на нагнутој парцели која је захтевала додатних 3-4 метра пуњења за целу локацију. За једно имање било је потребно испитивање тла у вредности од 20.000 америчких долара на загађење и много више за санацију тла које захтевају државни и савезни закони.

Мрзим да вам дам један број за изградњу, али знам да је то оно што вам треба за неку прелиминарну истрагу. Дакле, пре прегледа и појединачне парцеле и предложеног развоја користио бих број од 40 долара по квадратном метру. Ово је за ваше основне металне зграде за самостално складиштење и не укључује трошкове земљишта, посебна побољшања земљишта или друге необичне трошкове који се могу наићи.

Овај трошак се може побољшати након што одаберете некретнину и ако ваш локални грађевински инжењер изради идејни план локације. А након завршетка коначног детаљног плана локације, можете добити добављача под условом да сте проценили изградњу за реалнији трошак. Типично је додавати 15% проценама добављача за непредвиђене додатке који ће се десити. Треће подручје изградње су почетни трошкови. Ако нисте укључили канцеларијску (и локалну) опрему и залихе, не заборавите да их укључите овде.

Отворићете ново предузеће за самоскладиштење са типичним оперативним трошковима (зајам, запослени, режије, порези итд.) И ограниченим приходима од закупа. Сваког месеца мораћете да улажете новац у посао док не буде било довољно станарина за плаћање рачуна. То може потрајати неколико месеци до две или три године, у зависности од пуно фактора. Ако сте добро пазили и утврдили да постоји потреба за новим складиштем, имајте добру локацију са одговарајућом вожњом у саобраћају и ако сте спремни да тржиште добро продате, можете знатно смањити време за постизање износа и остваривање профита.

Опет знам да тражите бројеве. Могу вам рећи за три објекта која имам, имам три различита времена закупа до надокнаде - мање од 1 године, 1,5 године (и надам се мање мање од једне године за објекат који сам управо отворио) Имао сам пуно радно време запослени у сваком објекту. Многи стручњаци из ове области препоручују вам буџет за двогодишњи период да бисте постигли изједначене трошкове. Два највећа оперативна трошка након плаћања кредита биће ваши запослени и порез на имовину. Рано бисте се требали састати са локалним проценитељем пореза или проверити које друге установе за самостално складиштење у вашем граду плаћају порез, тако да се не изненадите.

Месечни трошкови за непознато самопохрањивање фазе 1 (25.000 + -сф) могу бити око 15.000 УСД + или - 5к. Дакле, претпоставка да просечна стопа закупа од 100 долара по јединици значи да ћете морати да изнајмите 150 јединица да бисте постигли изједначени износ.

Колико квадратних стопа треба да изградим и колико земље треба?

Постоје неке пословне теорије које треба поштовати када се одлучује колико простора за складиштење треба изградити. Један је стратегија изласка. Обично највећа продаја самоскладиштења иде објектима које купују компаније или други велики оператери самоскладиштења. Типично желе објекте веће од 40.000 сф. Не желите да имате тако мали објекат који само доказује да је самоскладиштење погодно за ово подручје и привлачи већи објекат који ће већину добити остварити након што сте напорно радили.

Изузетак од овога је ако свој посао складиштења сматрате споредним предузећем које сте саградили на земљишту које већ имате и немате постојећу пословну канцеларију. Изнајмљивање сопственог складишта је много брже (и изнајмљује се више по сф) када имате канцеларију са редовним радним временом. Да бисте платили менаџера и остварили значајан профит и платили сав ваш труд и ризик, можете користити прелиминарну процену од 40 000 сф (за све фазе) док не обавите све потребне процене за свој одређени пројекат.

Не морате да градите цео пројекат у једној фази и заправо се фазно препоручује. Уштедећете додатне трошкове због велике понуде ненајмљених јединица. Пројекат од 50.000 СФ може се изградити у две или можда три фазе, у зависности од потреба за складиштењем одређеног подручја. Кључ је наравно израчунавање квадратних метара потребних за ваше подручје и одузимање постојећих квадратура и већ предложеног складишта (али није изграђено).

За већину подручја у којима постоји много објеката за самостално складиштење, област за извлачење је радијус од 3 до 5 миља, а потражња је обично 4 до 7 сф по особи. Ови фактори се значајно разликују од места до места. Можете да позовете проценитеља локалних складишта (уверите се да имају позадину у самопроцени) и питајте које бројеве користе. Ваша банка ће обично захтевати процену вашег пројекта, а банка вам може дати имена њихових проценитеља којима се можете обратити за ове локалне информације.

Количина земљишта која вам је потребна у великој мери зависи од локалних прописа о зонирању и специфичних карактеристика земљишта. Обоје треба рано проверити са пажњом. Често ће вам требати помоћ локалног грађевинског инжењера. Појединачна регулатива о зонирању или појаса мочвара може учинити имовину неизводљивом за самостално складиштење.

Ако немате ограничења у зонирању, немате ограничења у погледу корисности и добро земљиште (није необичног облика, нема мочвара или водених тела, нема служности, нема стрмих падина преко 3%, можете користити почетну процену од 10 000 + или - сф једноспратног тла приступите самоскладиштењу по хектару земље. Пазите да не постоји тако савршен комад земље - барем га још нисам пронашао.

Које сте неке од недостатака у дизајну плана локације видели?

• Нема канцеларије.
• Ниједан продајни простор у канцеларији или продајни простор није премали.
• Нема лаког приступа купаоници купаца.
• Купац мора проћи кроз сигурносну капију да би дошао до канцеларије.
• Нема капије од 4 стопе за приступ складишном простору без отварања главне капије.
• Приступ тастатури није поравнат са капијом.
• Налази се у индустријском парку или на удаљеним локацијама.
• Простор између зграда мањи од 24 стопе.
• Веће јединице (посебно јединице за складиштење аутомобила) које се не налазе са спољне стране пројекта, где се могу обезбедити већи приступни погони.
• Није обезбеђено довољно уређења.
• Нема прозора или малих прозора у канцеларији.
• Н0 или нема довољно осветљења локације. Светло на улазу у локацију је леп додир.
• Складишне јединице нису видљиве са пута.
• Без сигурносних мера.
• До многих ћорсокака.
• Губитак јединица због лошег распореда.
• Нема малих јединица или нема довољно разноликости у величинама јединица.
• Нису обезбеђене јединице ормарића (4 ′ к 4 ′).
• Да би се задовољила зграда градског одобрења, неке архитектонске карактеристике заправо чине металну зграду уочљивијом и непривлачнијом.
• Фаза није предвиђена одобреним плановима, а захтева од подносиоца захтева да се врати комисији на одобрење.
• Ознаке локације нису на плановима и не захтевају од подносиоца захтева да се врати комисији на одобрење.
• ширина прилаза и / или радијус на Градском путу до малог. Минимални радијус од 25 стопа и пожељни радијус од 45 стопа.
• Приступ за РВ није довољно велик.

Које су најважније ствари које морам да знам када отворимо врата?

• Потребно је време да људи схвате да сте отворени за посао и маркетинг који сте сада урадили исплатиће вам се више него било које друго време.
• Сада је време да започнете доследну маркетиншку рутину.
• Нормално је да се прво и често једино питање за потенцијалне клијенте пита која је цена. То не значи ништа - то је једноставно једино питање које знају да поставе. Цена није главни разлог зашто већина људи изнајмљује.
• Данас морате да развијете јединствене установе за продају карактеристика и погодности како бисте могли да обавестите своје клијенте.
• Надамо се да имате веб локацију пре него што је отворите - ако не и да је приоритет.
• Морате да „покажете јединицу“ да бисте је изнајмили.
• Морате бити стручњак и помоћи потенцијалном клијенту да дође до властитих закључака - не можете им једноставно рећи.
• Требате питати потенцијалног клијента за најам или резервацију.
• Морате научити приговоре људи и решења тих приговора.

Преглед објекта од стварног купца