Куповина вашег првог дома: инвестиција у будућност

Породичне куће у Албанију, Њујорк (Фото прилози се налазе на крају овог чланка.)

Купујете свој први дом као инвестицију

Постоји неколико важних прекретница које обележавају значајне тренутке у нашем животу - попут завршетка факултета, започињања каријере или венчања - и куповина првог дома високо је на тој листи. Али пре него што се одважите на тако монументалну куповину, најважније је да нађете одговоре на бројна прелиминарна питања или ризикујете да вас прегази искушење. Као што можете

претпоставити, непознавање поступка куповине куће може довести до тога да неко донесе низ лоших одлука. То, пак, може довести до тога да особа купи незадовољавајућу имовину (која је тада окована у догледној будућности).

Да бисте избегли такву судбину, корисно је приступити процесу куповине свог првог дома као потенцијалну инвестицију. То не значи да би своју одлуку о куповини требало да заснивате искључиво на шанси куће за уважавање, иако

је то свакако важно (и о томе ће касније бити речи у овом чланку). Уместо тога, на куповину бисте требали гледати као на животну инвестицију, али и као финансијску. Запитајте се:

Конкретно, која врста имовине најбоље одговара вашим потребама? Да ли би вам било корисније изнајмити на неодређено време или купити? Ако се одлучите за куповину, колико ће вам требати да надокнадите почетне трошкове повезане са куповином куће (нпр. Депозити, трошкови пријаве и трансакције, провизије за некретнине и разне накнаде)? У том смислу, да ли ћете моћи удобно да приуштите врсту имовине која вас занима? Можете сигурно закључити да потрага за срећом не укључује наглашавање због закашњелих уплата хипотеке или рад 24 сата дневно, 7 дана у седмици како бисте избегли да вас поједе дуг!

Након што одговорите на ова питања, желећете да имате представу о томе шта је финансијски изводљиво за вас пре него што се обратите хипотекарном зајмодавцу. Такође ћете желети да знате како зајмодавац „размерава људе“ пре него што одлучи да ли ће их претходно одобрити за стамбене кредите или не. Коначно, мораћете добро да разумете поступке који се односе на темељно истраживање имовине и околине, пре него што се обавежете да ћете обавити куповину.

У овом чланку - првом у низу о улагању у некретнине за почетнике - истражићемо одговоре на сва ова питања.

Поседовање куће може вам помоћи да се раније пензионишете.

Како вам улагање у дом може помоћи да испуните своје финансијске циљеве

Поседовање куће значи више од самог места на коме ћете положити главу, засадити башту и окачити породичне фотографије. Кућа је врло стварна финансијска имовина, која већини људи представља велику количину нето вредности. Као таква, вредност куће може се искористити да помогне особи да

лакше постигне неке од својих финансијских циљева.

Мислите ли да бисте можда желели да одете у превремену пензију? Многи људи одлучују да се раније пензионишете.

да подигну хипотеку на своје домове, да допуне пензије и / или друге приходе од пензионисања, како би им помогли да се пензионишу раније него што би иначе могли. Или бисте можда желели да започнете мали посао, баците ознаке с именима и часовнике у ветар и постанете свој шеф! Задуживање у капиталу вашег дома (тј. Тржишна вредност куће умањено за било који заостали хипотекарни дуг) може вам помоћи да прикупите довољно капитала да започнете такав подухват. Други начин да искористите капитал који сте створили у свом дому је да финансирате

колеџ за своје дете или децу (ако га имате или бисте желели једног дана).

Међутим, на страну новчане користи, постоје и други веома важни фактори о којима треба размислити пре него што одлучите да ли ћете инвестирати у дом. На пример, финансирање је огромна обавеза, а ако нисте пребогати, можете очекивати да узмете хипотеку од 15 до 30 година да бисте платили пребивалиште. Такође ћете бити одговорни за све проблеме који се појаве због одржавања. Можда најважније, дом који купујете постаће нераскидиви део вашег идентитета и морате се побринути да било која имовина коју одаберете буде она у којој се можете видети дужи временски период.

Изнајмљивање у односу на куповину куће (за и против)

Не недостаје „гуруа“ за некретнине који ће вам рећи да је увек боље купити дом, а не изнајмити. Уобичајени аргумент у том смислу је да је куповина куће јефтинија од дугорочног најма због великих пореских олакшица које долазе уз власништво. Такође, то изнајмљивање је попут „бацања новца“.

Заправо, стварност је мало сложенија. Прво, пореске олакшице повезане са власништвом куће, иако су добре, већ су урачунате у веће трошкове поседовања куће. Ако порез на имовину и камате које плаћате на хипотеку нису порезно признати, тада можете бити сигурни да би цене станова биле много ниже него што су сада (јер би укупни трошкови поседовања били толико већи).

Штавише, једноставно није тачно да је изнајмљивање увек скупље од куповине на дужи рок. Заправо, у неким заједницама изнајмљивање одређених врста имовине може бити јефтиније. Добар показатељ да вам изнајмљивање можда није најгора ствар јесте ако сте у стању да доследно уштедите десет одсто своје зараде, а да и даље живите угодно. Ако сте тип особе која не жели да вас оптерети мноштво одговорности (финансијских и других) које иду руку под руку са власништвом куће, а ви сте и даље у стању да одвојите довољно новца за улагање у ИРА-е, 401 (к) и / или друге финансијске хартије од вредности усмерене на пензионисање, тада је изнајмљивање можда у ствари бољи избор за вас.

Постоји и нешто што треба рећи ако се не сидриш за парче земље неограничен број година. Изнајмљивачи имају луксуз да покупе и оду

где год пожеле, не бринући се због гњаваже око продаје куће. Свакако, могу постојати уговори о закупу, али они су много лакши за прилагодбу него дугорочне хипотеке! Осим тога, уколико се власник куће одлучи да се пресели у неко друго подручје, не постоји гаранција да ће благовремено пронаћи купца, чак ни да ће такав купац бити спреман

да плати цену која (барем) покрива губитке власника куће.

Изнајмљивање не мора нужно бацити новац.

Међутим, постоји једна врло важна штета за изнајмљивање које морате бити свесни. Односно, постаћете рањиви на инфлацију (тј. Општи пораст цена током времена и накнадни пад куповне моћи новца). Ако не живите у стану, кући или другој

имовини под надзором ренте, ваш станодавац ће се највероватније одлучити да повећа станарину сваки пут када обновите уговор о закупу, како не би патили од његове или њене добити како се животни трошкови повећавају (и воља) временом. Супротно томе, ваше месечне уплате хипотеке биће постављене по фиксној стопи (под условом да узмете кредит са фиксном каматном стопом) и неће бити изложене разарању инфлације. Осигурање власника куће, порез на имовину и накнаде за одржавање јесу, али ови трошкови су много мањи у поређењу са месечним трошковима хипотеке.

Припрема за трошкове трансакција власника куће

Ако сте и даље посвећени куповини куће након што извагате све предности и недостатке, време је да се почнете припремати за финансијски одлив који ће таква

инвестиција имати на вас у наредних неколико година - чак и пре него што почните са извиђањем одређених својстава! Осим ако нисте рођени са сребрном кашиком у

устима, шансе су да ће вас почетни трошкови повезани са власништвом куће затећи као ударац у црево. Али као што боксер који је провео

последњих девет месеци тренирајући може да преброди ране неуспехе у борби за титулу и на крају надмаши противника да однесе победу; тако и разборити купац куће може први пут да преброди огромне прелиминарне трошкове власништва куће.

Застрашујући трансакцијски трошкови за које ћете се морати припремити укључиват ће накнаде за инспекцију, трошкове повезане са добијањем хипотеке (нпр. Накнаде за пријаву, накнаде за кредитне извјештаје, накнаде за оцјену), осигурање власништва, трошкове селидбе и провизије агената за некретнине. И не заборавимо на хипотекарне бодове (тј. На хипотекарне камате које доспевају унапред и могу да износе један до два процента укупног износа зајма) које

захтевају многи зајмодавци. Поред знатног полога, већини људи из радничке класе биће потребно од три до пет година да надокнаде своје финансије након тако позамашне потрошње! Из тог разлога не бисте ни требали размишљати о куповини куће у којој не можете да видите да живите бар оволико дуго.

Као општу апроксимацију, можете очекивати да ће трансакцијски трошкови повезани са добијањем хипотеке довести до вас шеснаест процената укупне цене вашег дома. ¹ Због тога ћете морати да видите како ваша инвестиција цени барем оволико пре продаје, само да бисте постигли изједначење. Током протеклих тридесет и пет година, укупно тржиште некретнина уживало је просечан годишњи принос од око девет процената - и то је врло, врло добро! ²

Вероватно ћете морати да се населите на дугу (финансијску) зиму након гранатирања због трансакционих трошкова!

Али, то укључује непредвидиве флуктуације на тржишту које понекад резултирају значајним краткорочним губицима. Ако купите кућу, а затим је покушате истоварити након једне или две године, пропустићете полагано, али постојано уважавање које ће тржиште некретнина временом уживати. Такође, повећавате шансе да запнете као продавац на доњем тржишту, а притом се и даље покушавате опоравити од трансакционих трошкова куповине куће!

Искрено процењујући ваше финансије

Једном када сте опште разумели трансакционе трошкове повезане са куповином вашег првог дома (приближно 16%, као што је објашњено у претходном одељку), време је да започнете са разбијањем бројева како бисте утврдили колико заправо можете да приуштите да потрошите. Не желите да на крају загризете више него што можете жвакати или ћете се можда толико трудити да идете у корак с плаћањима да сте ретко код куће довољно дуго да бисте уживали у својој инвестицији! Стога извадите оловку и папир или софтвер за прорачун за оне који су технолошки паметнији и припремите се да искрено погледате своју финансијску ситуацију:

Искрено погледајте своје потрошачке навике.

Прво, подбројите своје месечне трошкове. Такви трошкови укључују - али нису ограничени на - намирнице, воду и струју, рачуне за кабловску или сателитску телевизију, интернет и трошкове слободног времена попут једења или одласка у биоскоп. Затим помножите свој бруто месечни приход са десет процената (минимални износ ваше месечне зараде који би већ требало да буде намењен за пензиону штедњу… Је ли тако?), А затим додајте одговор укупној месечној потрошњи. На крају, од бруто месечног прихода одузмите овај комбиновани број трошкова.

Ово је износ који ћете користити као основно поређење приликом процене да ли ћете моћи да приуштите одређену некретнину израчунавањем месечних уплата хипотеке које ће се од вас тражити на основу укупне цене куће (минус учешће) и каматна стопа зајмодавца. Касније, када активно претражујете пописе некретнина и / или веб странице, можда ћете наићи на некретнину која вам се заиста свиђа, али месечни трошак хипотеке израчунајте само мало за мало изван вашег распона цена. Ако се то догоди, немојте одмах клонути духом! Постоје још три фактора која још нисмо узели у обзир:

За почетак, цена на листи имовине је ретко иста као стварна тржишна вредност имовине, а коначна цена продаје некретнине је често нижа од листе. ³ Такође, имајте на уму да се порез на имовину и камате које плаћате на хипотеку одбијају порезом. Због тога једноставно ажурирањем В-4 (или 1040-ЕС ако сте самозапослени), можете смањити пореске обавезе и повећати месечни приход толико да удобно приуштите хипотеку на идеалном дому за који сте мислили да је недостижан. Ако то није довољно, можда ћете и даље моћи да приуштите имовину поновним увидом у своје месечне навике трошења и стезањем каиша како бисте елиминисали неозбиљне трошкове. (Уосталом, међу нама нема пуно оних који искрено могу рећи да не желимо да мање лежи МцДоналдсових рачуна!)

Разумевање тржишне вредности

Једном када започнете потрагу, више је него вероватно да ћете бити изложени десетинама потенцијалних кандидата за становање пре него што коначно изаберете дом. Пратите цене са листе и крајње продајне цене за ове некретнине. На тај начин ћете почети интуитивно да разумете разлику између стварне тржишне вредности куће и маркиране цене на листи коју многи продавци (и њихови агенти) покушавају да подстакну на купце кућа први пут.

Утврђивање учешћа на вашем дому

Уопштено говорећи, добра је пракса платити најмање двадесет процената укупне купопродајне цене куће од самог почетка. ⁴ Ако то нисте у могућности, већина зајмодаваца захтеваће да склопите приватну полису хипотеке. То чине како би се заштитили од везивања имовине која вреди мање од износа хипотеке, ако из било ког разлога купац не плати кредит. ⁵

То је све у реду и добро за њих, али сада морате да бринете о томе да платите стотине додатних долара годишње на рачуне, тако да ваш зајмодавац може мирније спавати ноћу! Из тог разлога, топло се препоручује да сачекате док не уштедите довољно за полог од двадесет посто пре него што подигнете зајам за кућу. Ако то апсолутно не можете да урадите и затекнете се у вези са полисом ПМИ , припазите на укупну вредност куће и стање на зајму. Стање дуга би требало да се смањује како временом вршите плаћања, а кад видите да је пало на осамдесет посто или мање, можете контактирати свог зајмодавца и одустати од ПМИ-а (они ће обично желети да прво платите процену)!

Неки купци чак одлуче да уложе више од двадесет посто када подигну зајам. Неколико саветника за личне финансије не би се сложило са овим приступом, образлажући да купац може добити више него довољно да надокнади камате које настају хипотеком улагањем додатног новца у финансијске хартије од вредности високих перформанси (нпр. Акције, обвезнице, узајамни фондови) уместо тога. На пример, ако се на вашу хипотеку обрачуна камата по фиксној стопи од осам процената, а новац уложите у високо приносни узајамни фонд који зарађује по просечној стопи од десет процената, тада остварујете два процента добити коју бисте имали пропустили једноставно уплаћивањем више новца на хипотеку.

Међутим, као што је сваки проспект узајамног фонда дужан да вам каже: досадашњи резултати нису гаранција будућих резултата . Иако берзе акција и тржишта некретнина имају историјску просечну стопу апрецијације од око десет процената годишње, важно је запамтити да је

у тај временски оквир укључено неколико катастрофалних финансијских потреса ! Већина људи који читају овај чланак вероватно нису били због краха берзе 1929. године, али шта је са јапанским балоном са некретнинама крајем 1980-их до раних 1990-их? Ако вам се то чини мало неодређеним, не заборавите на кризу безвриједних обвезница која је уздрмала Валл Стреет у истом временском периоду. А ко може да заборави наш најновији финансијски тобоган:

пад стамбеног тржишта који је започео 2007. године?

Не спомињем ове историјске финансијске пожаре да бих вас уплашио. У ствари, требали бисте се узети у срце сазнањем да су, упркос таквим економским проблемима, тржишта акција и некретнина још увек успела да зараде инвеститорима просечан годишњи принос од око десет одсто! Када улажете на дуге стазе, не морате (толико) да бринете о наглим падовима који повремено потресају финансијски свет, а у стању сте да пребродите тешка времена како бисте могли уживати у добрим временима.

Али, излуђујућа ствар код „доле“ тржишта је та што их је врло тешко временски одредити. Штавише, ако се одлучите да уложите више новца у финансијске хартије од вредности него што бисте то учинили, уместо да брже отплатите хипотеку, тада ћете можда запети у једном од тих пада и на крају остварити губитак. Због тога је сигурнија игра редовно инвестирати у своје дугорочне финансијске хартије од вредности (нпр. ИРА, 401 (к) с) као што бисте то обично чинили, али озбиљно размислите о томе да брже отплатите хипотеку ако имате довољно среће да будете у стању да.

Осим тога, ако сте темељито истражили некретнину и околину пре него што сте узели хипотеку (о чему ћемо разговарати мало даље), онда можете разумно очекивати да ће вредност ваше имовине временом да се процени. У том случају ћете добити само бржим изградњом капитала у свом дому (све док имате добро осигурање имовине). И не заборавите: спуштање више новца кући унапред значи мање задуживање - а то је увек добро!

За илустрацију размотрите ова два сценарија:

Прво замислите да сте узели зајам од само камате или са нула новца за кућу од 100.000 долара по годишњој каматној стопи од пет одсто. Као такви, у првој години хипотеке стећи ћете 5000 УСД камате на главницу коју сте првобитно позајмили (100 000 УСД), за укупну обавезу од 105 000 УСД. То значи да ће за сваку уплату хипотеке коју извршите само у првих дванаест

месеци 420 УСД ићи на камате на ваш зајам (5000 УСД / 12 месеци = 416,67 $). Другим речима, ако ваша месечна уплата хипотеке износи 540 УСД, тада отприлике седамдесет и осам процената ваших уплата неће ићи на исплату износа који сте позајмили!

Такође, не заборавите да ћете морати да убројите додатни трошак политике пољопривреде (будући да сте кућу купили за мање од двадесет процената). У горњем сценарију, типична политика коштала би вас око 40 УСД месечно. Дакле, заправо бисте платили осамдесет и пет процената свог месечног хипотекарног износа од 540 УСД (420 УСД + 40 = 460 УСД, или 540 УСД к.85 = приближно 460 УСД) камата и накнада за осигурање које

вас не приближавају отплати твој дом. И то пре (пореза на имовину)!

Замислите сада да сте купили исти стан од 100.000 америчких долара по петогодишњој каматној стопи након што сте унапред платили двадесет посто предујма (20.000 америчких долара). То значи да од зајмодавца морате да позајмите само 80.000 америчких долара, а прве године хипотеке платићете 1.000 америчких долара мање камате акумулиране на ваш кредит него у претходном примеру - или 4.000 америчких долара. Као такви, само шездесет и два процента

исте месечне отплате хипотеке од 540 УСД потрошиће се на плаћање акумулиране камате на ваш зајам у првој години (4.000 УСД / 12 месеци = приближно 333 УСД; и 333 УСД / 540 УСД = приближно.62).

Штавише, будући да сте се одлучили да платите најмање двадесет процената на свој дом, не морате да бринете о гњаважи (и трошковима) полисе ПМИ . Дакле, то је укупна разлика од двадесет и три процента више вашег тешко стеченог новца за плаћање главнице на вашем стамбеном зајму у првој години, за разлику од вашег алтер-ега у првој години „осигурања хипотеке само са каматама“ сценарију. Најбоље од свега је што

ће се ваше месечне отплате хипотеке све више трошити на брже плаћање главнице коју дугујете, јер се укупан неизмирени дуг с годинама смањује (под условом да сте се задужили по фиксној каматној стопи).

Као што видите, паметно је од почетка смањити износ новца који ћете бити дужни хипотекарном зајмодавцу, у интересу (без намере игре речи) да отплатите износ који дугујете - и раскинете везу са даваоца кредита - што је брже могуће. Институцијама које позајмљују не управљају филантропи, и што дуже допуштате таквим организацијама да имају моћ над вашом финансијском судбином, то можете очекивати више туге на путу акумулирања камата, накнада и узнемиравања телефонских позива средом увече ако случајно заборавите уплата. (Одг: „То је у пошти, Гув'нах - кунем се мојом јадном гладном децом!“ )

Али, немојте очекивати да вам службеници за кредите говоре о негативним аспектима повезаним са позајмљивањем новца. Желе да им дугујете што је дуже могуће, јер на тај начин зајмодавци зарађују. У следећем одељку детаљније ћу разрадити мотивацију која покреће даваоце хипотека.

Али, не очекујте да вам кредитари кажу о негативним аспектима повезаним са позајмљивањем новца. Желе да им дугујете што је дуже могуће, јер на тај начин зајмодавци зарађују. Појаснићу