Утврђивање вредности некретнина које доносе приход

Читајте даље да бисте сазнали како да одредите вредност некретнина које доносе приход.

Тиерра Маллорца

Да ли поседујете некретнине које доносе приход или би могле доносити приход? Да ли желите да утврдите приближну вредност некретнине?

Ако је одговор да, следеће информације ће вам помоћи да дођете до вредности засноване на стандардним специфичним информацијама. Информације се могу применити на једну породичну кућу, дуплекс, више целине, комерцијалне некретнине, земљиште, малопродајне објекте и друге некретнине које доносе приход.

Стопа капитализације (Цап Рате)

Стопа капитализације или стопа капитализације је однос који се користи за процену вредности својстава која доносе приход. Стопа ограничења је нето оперативни приход подељен продајном ценом или вредношћу имовине израженом у процентима. Већина инвеститора, зајмодаваца и проценитеља користи стопу ограничења за процену набавне цене за различите врсте имовине која доноси приход. Стопа тржишне капитализације одређује се проценом финансијских података сличних некретнина које су се недавно продале на одређеном тржишту. Свако тржиште је другачије.

Стопа ограничења пружа поузданију процену вредности од тржишног мултипликатора бруто закупнине (ГРМ), с обзиром да израчунавање стопе ограничења користи више финансијских детаља имовине. Израчун ГРМ узима у обзир само продајну цену некретнине и бруто кирију. Израчун стопе ограничења укључује продајну цену некретнине, бруто закупнину, приход од закупа, износ слободних радних места и оперативне трошкове, што пружа поузданију процену вредности.

На крају продавац покушава да прода по најнижој могућој стопи ограничења, док купац покушава да купи по највишој могућој стопи ограничења. Из перспективе било ког инвеститора, што је већа стопа ограничења, то је боља инвестиција. Друге променљиве могу да се појаве, као што су локација, стање итд., Које се можда неће увек појавити у ограничењу.

Стопа ограничења дефинисана је као „нето оперативни приход“ (НОИ) подељен тржишном вредношћу. Такође можете добити тржишну вредност поделом НОИ / Цап Рате.

Типичан пример:

• Некретнина поседује НОИ (нето оперативни приход) од 80.000 УСД и тражену цену од 1.000.000 УСД.
• (80.000 УСД / 1.000.000 УСД) к 100 = 8% ЦЕНЕ ЦАП
• Некретнина поседује НОИ (нето оперативни приход) од 80.000 УСД и стопу ограничења од 8%. (80.000 УСД /.08) = 1.000.000 УСД

Мултипликатор бруто закупнине (ГРМ)

Мултипликатор бруто закупнине или ГРМ је однос који се користи за процену вредности имовине која доноси приход. ГРМ даје грубу процену вредности и много је мање детаљан од коришћења вАП татеса, али је веома користан у брзој анализи својстава са мало доступних информација. За израчунавање мултипликатора бруто закупнине за имовину, продајну цену и укупну бруто закупнину потребне су само две финансијске информације. Ако су ове информације доступне за више недавних продаја сличних врста имовина са приходима у одређеној области, тада се могу користити за процену тржишне вредности других сличних некретнина у тој области. Неки инвеститори користе месечни ГРМ, а неки годишње.Месечни ГРМ једнак је продајној цени имовине подељен са потенцијалним месечним приходом од закупа, а годишњи ГРМ је продајна цена подељена годишњим потенцијалним приходом од закупа.

Тржишни ГРМ је само груба процена вредности и има нека ограничења, попут не узимајући у обзир стопе слободних радних места и оперативне трошкове. Запамтите, када имате довољно података за израчунавање стопа ограничења у односу на ГРМ, користите стопе ограничења.

Типичан пример:

• Продајна цена имовине је 300.000 УСД, а потенцијалне месечне закупнине 3.500 УСД.
• 300.000 УСД / 3.500 УСД = 85,71 ГРМ
• У истом сценарију, за израчунавање „Процењене тржишне вредности“ на 80 ГРМ и 3.500 УСД закупнине:
• 80 к 3.500 УСД = 280.000 УСД (процењена тржишна вредност)

Нето оперативни приход (НОИ)

Нето оперативни приход је управо то, нето оперативни приход одређене имовине. Израчунава се узимајући годишњи бруто приход умањен за оперативне трошкове одређене имовине. То укључује сав приход од имовине као и све оперативне трошкове.

Типичан пример:

• Приход (закупнине и остало) 250.000 УСД
• Износ слободног радног места: - 5.000 УСД
• Оперативни трошкови: - 175.000 УСД
• Нето оперативни приход 70.000 УСД

Једноставно речено, НОИ ће вам показати колико ћете новца зарадити након што сви ваши трошкови буду плаћени и све ваше станарине буду прикупљене. Ово је такође одличан алат за израчунавање новчаног тока. НОИ је веома важан за израчунавање стопа ограничења и покрића дуга.

Поврат готовине на готовини

Повраћај готовине је проценат који мери принос на новац уложен у имовину са приходом. Израчунава се дељењем новчаног тока пре опорезивања са износом уложеног готовине (депозита) и приказује се у процентима (%). Ако је новчани ток за инвестицијску некретнину пре опорезивања једнак 25.000 УСД, а наша готовина уложена у имовину је 100.000 УСД, поврат готовине на готовину је 25%. Поврат новца у готовини израчунава се узимајући бруто приход умањен за упражњено радно место и оперативне трошкове, а затим одузимајући годишњу услугу дуга која ће вам пружити новчани ток пре опорезивања. Поврат новца у готовини се обично користи за процену профитабилности имовина на приход, посебно када се упоређују својства са више прихода.

Типичан пример:

• Особа улаже 25.000 долара у имовину са новчаним током пре опорезивања од 9.000 долара.
• (9.000 УСД / 25.000 УСД) Кс 100 = 36% (повраћај готовине).

Однос покривености сервисирања дуга (ДСЦР)

Коефицијент покривености дуга (ДСЦР) је широко коришћена ознака која мери способност имовине која доноси приход да покрије месечне исплате хипотеке. ДСЦР се израчунава дељењем нето оперативног прихода (НОИ) годишњим сервисирањем дуга имовине. Годишња отплата дуга једнака је годишњем укупном износу свих камата и главнице плаћених за све зајмове на некретнини. Коефицијент покривености дуга мањи од 1 указује да је приход који генерише имовина недовољан за покривање хипотеке и оперативних трошкова. Већина зајмодаваца користи ДСЦР да одлучи да ли имовина има довољно прихода да покрије сервисирање дуга. Већина зајмодаваца преферира 1.1 до 1.2 или више (обратите се локалном зајмодавцу да бисте сазнали). Што је ДСЦР већи, то је више прихода за покривање сервисирања дуга. То на крају значи мањи ризик за банке (са њихове тачке гледишта).

Типичан пример:

• Имовина има НОИ од 50.000 УСД и годишње отплаћивање дуга од 36.000 УСД
• (50.000 УСД / 36.000 УСД) = 1.38
• ДСЦР (ДЦР) би био већи од 1,3. То значи да имовина остварује око 38% више годишњег нето прихода потребног за сервисирање годишњег износа хипотеке. (Погледајте НОИ да бисте видели како израчунати НОИ).

Надам се да вам је горе наведено било од помоћи. Права вредност било које некретнине, било да доноси приход или не, је вредност за коју ће продати вољни продавац и коју ће платити вољни купац. Много је фактора који могу утицати на коначну набавну цену. Ови фактори укључују предметну имовину, локацију, физичко стање, старост зграде, личне факторе купца и / или продавца, пожељност, доба године, факторе потражње, вештине преговарања, знање купаца и продаваца, стопу жељеног приноса инвеститора, опажени ризици, потребни поправци, одложено одржавање, усклађеност са грађевинским прописима, опције продаје продавача, предвиђени наспрам исказаних прихода и трошкова, трошкови финансирања и други фактори вероватно ће играти улогу у одређивању вредности или договорене продајне цене.