Обављајући вашу пажњу приликом куповине сеоског имања

Поглед на врхове Сан Францисцо са нашег имања у близини Виллиамс-а, АЗ

Деб Кингсбури

Куповина сеоског дела земље

У септембру 2018. године, мој супруг и ја потписали смо завршне документе за 36 хектара неизграђеног ванмрежног земљишта међу пинон бором, смреком и ливадама северно од Вилијамса у Аризони и јужно од Великог кањона. Били смо (и још увек смо) одушевљени нашом новом имовином, после неколико месеци претраживања, разгледавања десетина некретнина и чак једном одустајања од уговора о куповини друге имовине.

Успут смо научили много тога о чему да питамо и размотримо када разматрамо сеоску парцелу. Такође смо сазнали да, иако многи агенти за некретнине знају своје ствари када је у питању стамбена и урбана имовина, они не морају знати детаље и недостатке сеоских некретнина, па је важно да предузмете сопствену детаљну пажњу пре него што то потпишете. уговор о куповини и на крају куповини земљишта.

Иако је наше искуство специфично за северну Аризону - посебно за округ Цоцонино - надам се да ће знање које смо прикупили бити корисно без обзира на то где ћете претражити имовину.

Дуга се формира након поподневне кишне сезоне монсуна

Фотографија са нашег имања, које зовемо „Дрво од 36 хектара“

Питања која треба поставити и ствари које треба знати пре затварања сеоског имања

Заправо нисмо знали која питања да поставимо о сеоским имањима која су нас занимала када смо први пут започели потрагу, и научили смо (готово на тежи начин) да само зато што некретнина може изгледати и осећати се као место за куповину, стварност није увек тако јасно или прихватљиво.

Ево неких ствари о којима треба размислити и питати се:

Да ли постоји легални приступ?

Најједноставнији правни приступ некретнини постоји када је парцела прочеље на јавно доступном путу. Али понекад ће топографија или водене карактеристике ограничити приступ имању са пута, или између јавног пута и имања може бити једна или више других парцела у приватном власништву. Када се имовини не може или не може приступити директно са јавног пута, потребна је служност права на пролазак кроз друге некретнине. Служност се у делима обично описује као пружање уласка, изласка и регресије са имања, преко земљишта једног или више других поседа, на јавно доступан пут.

Важан правни приступ. Једну ствар коју смо сазнали за имовину коју смо скоро купили је да она није имала легални приступ, иако смо могли да возимо право до ње. Нема легалног приступа значи да жупанија неће издати никакве дозволе - за грађевинске, соларне, септичке итд. А ако градите без дозволе, то може довести до проблема на путу када је у питању покушај финансирања грађевинског пројекта или препродаје имовина. То чак може довести до новчаних казни или, још горе, до деконструкције зграде у целини или делимично. Знајте ризике од куповине имовине која нема законски приступ.

Да ли постоји физички приступ и да ли је исти као и легални приступ?

Само зато што је парцела деловала, легалан приступ не значи да до ње заиста можете возити. Можда још није створен пут. Или је можда рута тамо, али је тешко или чак немогуће приступити возилом. Можда је приступ ограничен или није могућ у одређено доба године.

Гледали смо имање са прелепим погледом и другим привлачним карактеристикама, али правни приступ мапи заправо није постојао „на терену“. До ње је, међутим, био добар, неасфалтирани пут… али тај пут није био стварни, легални приступ. Пресекао је право кроз још једну неразвијену приватну имовину, али није забележена служност.

Према истом принципу, имовина може имати физички приступ, али тај физички приступ (пут) заправо не мора бити законски приступ. Обавезно питајте, а не само претпостављајте на основу онога што видите и како се возите до имања.

Да ли се одржава или оре физички приступ имању?

Да ли се жупанија, град или приватна странка коју ангажује ХОА / ПОА брине о овоме? Или бисте ви, власник имовине, били одговорни за одржавање приступа имовини?

Да ли постоји анкета?

Прегледи могу коштати хиљаде долара, па ако је један већ урађен за имовину коју желите да купите, затражите копију од продавца или, ако је снимљена, копију можете да затражите од грађевинског инспектора у надлежности или од земљишне евиденције.

Поред граница и углова имовине, анкета ће показати и све служности.

Постоје ли служности?

Служност је законско право да се пређе или на други начин користи туђе земљиште у одређене сврхе. Већина својстава има једну или више служности, укључујући оне за комуналне услуге, чак и ако тренутно не постоје. Такође ћете желети да знате да ли постоје служности за приступ другим некретнинама које немају излаз на море, а које други власници имовине, садашњи или будући, могу користити за улазак / излазак.

Постоје правила о томе шта можете, а шта не можете радити у оквиру служности на свом поседу, укључујући, на пример, постављање ограде, која ће вам можда бити потребна да вратите ширину служности, а не право на линији вашег имања.

Погледајте служности: упознајте своја имовинска права

Који су неуспеси?

Падови нису ствар која ствара или ломи када је у питању куповина имовине, али желите да знате колико далеко од линија имовине треба да будете када су у питању септичке греде, зграде, ограде итд. Падови се често разликују у зависности од тога неуспех је у томе и да ли је дуж пута у односу на друго приватно власништво. На пример, постоје и препреке за карактеристике воде и одводње.

Да ли је извршен преглед локације (септички тест) и ако је одговор какав је био?

Многи, ако не и велика већинасеоска имања ће захтевати септички систем ако на том земљишту планирате да имате било какав стан, јер не можете тек тако да се прикључите на општински канализациони систем. Каква врста септике ће бити потребна одређује се испитивањем локације (а / к / а перк тест, мада се тај термин данас ретко користи, бар тамо где живимо). Септички системи могу бити стандардни или конвенционални или могу бити алтернативни системи који коштају много више. Стандардни систем може коштати 5.000–8.000 УСД, док алтернативни системи могу коштати десетине хиљада долара. Дакле, сазнајте да ли је на имању које вас занима урађен септички тест и, ако јесте, какви су резултати. Ако тест још увек није урађен, можда ћете желети да затражите од продавца да то уради. Ако продавац није спреман да потроши новац за тест, на вама је, будућем купцу,да бисте одлучили колико вам је важно да то урадите пре него што купите имање.

Септички тестови / испитивања на месту су специфична за локацију теста. Иако једно подручје имања може проћи за стандардну септичку, друге области можда неће, па ћете морати да одлучите где на имању које желите да изградите, јер ће ваша септичка бити унутар одређеног подручја испитних рупа. Ово је посебно важно за већа имања, где бисте имали разне могућности градилишта и можда бисте више волели једно од других.

Багер копа испитне рупе на терену - заправо дубоке, нагнуте ровове - на нашем имању у области коју смо више волели да градимо.

Да ли постоји ХОА или ПОА?

Иако многи од нас повезују ХОА са урбаним, приградским и сеоским стамбеним имањима, чак су и нека сеоска имања са више хектара део ХОА, или чешће Удружења власника имовине (ПОА). Ако је то случај, сазнао бих ко је један или више чланова одбора и назвао бих бар једног од њих пре финализације куповине, само да бих успоставио контакт и стекао осећај како воде своје удружење и шта највише кажу важно је знати о животу у том подручју.

Ако је одговор горе наведен, која су правила и накнаде и шта покривају те накнаде?

У нашем случају, правила ПОА укључују ствари попут процента дрвећа које се може уклонити / посећи на некретнини и ограничења у комерцијалној употреби парцеле, да наведемо два од многих. А наше годишње накнаде за ПОА углавном иду на одржавање цистерни. Обавезно примите копију ЦЦ & Р-а ако је ХОА или ПОА повезан са некретнином коју желите да купите… и прочитајте их. Иако се ниво примене тих правила разликује у зависности од ХОА / ПОА, увек је важно знати која су то правила.

Можете ли камповати на свом имању?

И ХОА / ПОА и локална јурисдикција (нпр. Округ) могу наметнути ограничења ако и када и током којег трајања и околности можете камповати на свом имању, било да је то камповање у шатору или у путничкој приколици или РВ-у. Неке јурисдикције ће захтевати дозволу за камповање на вашем земљишту и ограничити број дана када то можете учинити у одређеној години. Понекад се та правила разликују када добијете грађевинску дозволу.

То је рекло, многи људи кампују на својим сеоским имањима, чак иако то заправо није дозвољено правилима и правилима. Или то раде без дозволе. И многи никада не наиђу на проблем. Међутим, будите свесни каква су правила и шта се МОЖЕ догодити ако их се не придржавате. На тај начин барем можете одлучити да ли је вредно ризика и да ли можете прихватити последице ако се, рецимо, неко жали и огласи се ХОА / ПОА и / или округ.

Да ли су услужни програми доступни или је ово својство ван мреже?

Струја, вода, природни гас, телефон, кабловски / интернет - све услуге и комуналне услуге на које смо навикли да имају покривач у градским, приградским и чак многим сеоским насељима често нису толико доступне, ако уопште постоје, када је реч о сеоска имања. И, ако можете да однесете неке или све до своје имовине, трошкови тога могу бити високи или чак превелики. Дакле, ако вам је важно имати ове комуналне услуге, сазнајте да ли је имовина доступна и које трошкове можете претрпети да се то догоди.

Ако, насупрот томе, ЖЕЛИТЕ да будете искључени из мреже - да бисте на пример користили соларну енергију, ветар и друге алтернативне методе за напајање - можда ћете желети да сазнате могу ли други људи и имања у окружењу да доводе комуналне услуге и да ли би то значило виђење нпр. улазе далеководи и цеви. Да ли би то било у реду са вама ако се то догоди?

Који ће бити извор ваше питке воде? Можете ли бушити бунар, испоручити воду или извући воду?

У нашем случају бушење бунара не би било реално, јер је водостај хиљадама метара испод површине. Многи власници имовине у том подручју испоручују и складиште воду у великој цистерни или у више цистерни, а затим пумпају у своје домове. Неки људи сами вуку воду, пуне је на локалним воденим станицама и доносе је у своје цистерне у резервоарима на задњим деловима камиона или приколице. Други људи сакупљају и складиште кишницу (која се може користити заједно са вученом или испорученом питком водом), што и планирамо да урадимо. Имајте на уму да кишницу треба филтрирати (мораће да буде у складу са захтевима кода у многим областима) пре употребе у кући.

Да ли постоји услуга преузимања смећа? Ако не, где можете да однесете своје смеће?

Не постоји седмично преузимање превоза за смеће или рециклажу тамо где се налази наше имање, иако неки људи имају контејнере и плаћају приватној компанији да их повремено дође / испразни. Ако то није опција која је доступна или вам је дража, сазнајте где су локалне депоније и станице за рециклажу и који ће трошкови бити за вас.

С тим у вези, живот на сеоском имању је одличан подстицај за смањење отпада. Невероватно је колико то можете да урадите са неким промишљањем и напором, а о компостирању да и не говоримо.

Да ли постоји ограда и да ли је на линији имовине са било којим потребним застојима?

То што видите мачевање не значи да је тамо где би требало да буде. У нашем случају, стара пашњачка ограда повезана са ранчем у том делу сече преко задњег дела нашег имања, са четири хектара наше парцеле на другој страни те ограде. Људи су претпоставили да је та линија ограде граница између онога што је сада наше власништво и државног земљишта које нас граничи, па смо морали поставити знакове приватног власништва и покушати блокирати двоколосијек који су направили људи који возе уз ограду, па је то за нас мали проблем… иако смо то сазнали пре него што смо затворили имање и били смо спремни да то прихватимо и решимо с временом.

Такође, ако на имању постоји ограда која није тамо где би требало да буде, сазнајте чија је то ограда и можете ли је померити или уклонити. Кажем то зато што би, као и у нашем случају, та пашњачка ограда била власништво ранча и, иако се може вратити, како би се подударала са нашом линијом имовине, морала би да остане нетакнута. А пресељење или ново ограђивање било би на наш рачун, а не на ранч.

Да ли је ово подручје на отвореном пашњаку?

Ево прегледа закона о отвореном опсегу са Универзитета у Аризони: Аризона Опен Ранге "Лав"

Друга питања на која бисте вероватно требали имати одговоре пре куповине била би:

Која су ваша права на воду и минерале?
Који су тренутни порези на имовину?
Каква су земља и супстрат? Да ли је добро за изградњу, узгој итд.?
Да ли је имовина или било који њен део подложан поплавама?

Која још питања бисте требали поставити?

Шта сам изоставио? Која бисте још питања предложили потенцијалним купцима сеоског земљишта приликом детаљног прегледа? Обавестите ме у коментарима испод и додаћу их на листу.

Реч о дозволама

Иако се многи људи који поседују сеоско имање одлучују за градњу без претходног добијања дозволе (барем у овом подручју многи то чине) и без проласка повезаног поступка инспекције, други радије имају посла са додатним трошковима и понекад фрустрацијама због добијања потребних дозвола, како би се избегле потенцијалне замке даљег кретања без њих. Ми спадамо у потоњу категорију - која није коментар било чије одлуке већ само оно с чим смо се највише осећали угодно.

Иако је одлука о прибављању дозвола за све, од кућа до гостињских и малених кућа (понекад познатих и као помоћне стамбене јединице), помоћних зграда, соларних фотонапонских и септичких система и још више лични избор, будите свесни ризика који чине било који од претходних поменути пројекти (и друге ствари) без дозволе када је дозвола технички потребна. Такође, имајте на уму да ако желите унајмити грађевинске пројекте или њихове делове, може бити изазов пронаћи извођаче или подизвођаче, посебно оне који имају лиценцу и који су спремни да раде без постојеће дозволе.

Такође, ако постоје постојеће грађевине на имању које вас занима, да ли су те грађевине грађене са дозволама (ако су биле потребне)?

Знајте да ће бити тешко, ако не и немогуће добити зајам или хипотеку за куповину имовине тамо где постоје грађевине изграђене без потребних дозвола. Сходно томе, ако градите без дозволе и касније се одлучите за продају, можда ћете морати да пронађете купца готовине који је спреман да игнорише ту чињеницу и који има новац за куповину без зајма или склапање споразума са власником-превозником са вама.

Обратите се одељењу за зграде ваше надлежности или посетите веб локацију одељења да бисте сазнали више о томе када и за које дозволе су потребне и поставили питања о трошковима дозвола и захтевима кода.

Питања и одговори

Питање: Где могу да сазнам више о камповању на свом приватном поседу?

Одговор: Ако сте овде у округу Цоцонино, Аризона, то би био Одељење за развој заједнице: хттпс: //ввв.цоцонино.аз.гов/136/Цоммунити-Девелопм… Они би били ти који би тражили информације и где можете добити дозволу. Ако се налазите негде другде, контактирао бих сличну канцеларију у вашем округу / области - одељење за зграде / канцеларију за дозволе.

Да ли сте купили сеоско земљиште? Какво је било искуство и да ли сам нешто пропустио горе?

Деб Кингсбури (аутор) из Флагстаффа, Аризона, 18. августа 2020:

Не, округ не наводи некретнине за продају. Али локалне агенције за промет некретнинама то раде. Верујем да се огласи могу наћи и на Зиллов-у.

Пат Фитзпатрицк 17. августа 2020:

Да ли округ објављује спискове доступне имовине? Одличан чланак, хвала на подели

Деб Кингсбури (аутор) из Флагстаффа, Аризона, 20. јула 2020:

Здраво, Томми. Иде даље, полако, али стабилно. Радимо на пројектима око имања, али још увек нисмо започели главну кућу. Радимо на плановима са архитектом ван мреже која се специјализовала за пасивне соларне домове.

Срећан лов на имање ако одлучите да потражите околину. Волимо то тамо, посебно сву дивљину.

Томми 17. јула 2020:

Хвала Деб, Ваш пост је био врло корисно полазиште. Моја супруга и ја размишљамо о куповини земљишта северно од Виллиамса. Како иде процес изградње?

Деб Кингсбури (аутор) из Флагстаффа, Аризона 12. децембра 2019:

Хвала, Мицхаел! Драго ми је што вам ови савети из личног искуства могу бити од помоћи. Вероватно постоји нешто - ствари - које сам заборавио или превидео, али то је почетак.

Мицхаел Дунцан из Немачке 11. децембра 2019:

Данас више него икад не постоји мањак гадних превара и превара на тему прибављања имовине и некретнина, о чему се повремено извештава у информативним емисијама попут ЦБЦ Маркетплаце и других медијских извора. Ово је, на жалост, стање ствари у којем се налазимо.

Стога заиста треба унапред правилно обавити домаће задатке и дубинску анализу како би се избегле стравичне последице превара и пљачки.

Срећом, ваш поднесак овде показује нам како! Тренутно размишљам о куповини имовине и пронашао сам корисне увиде које сте овде пружили у чланку. Хвала вам што сте саставили ова запажања и савете!

Деб Кингсбури (аутор) из Флагстаффа, Аризона 10. јануара 2019:

Дефинитивно бих претпоставио да постоје разлике у државама, а да не спомињем жупанију по жупанију, посебно када су у питању грађевински прописи и захтеви, укључујући и септичке. Мислим да би већина других ствари, попут питања законског приступа, права служности и слично, биле врло сличне, ако не и исте.

Лиз Вествоод из Велике Британије 10. јануара 2019:

Ово је темељит и користан чланак за све који планирају да купе земљиште у САД-у. Да ли сам у праву кад мислим да се неке пресуде могу разликовати у зависности од локације државе?