Први поступак купца куће од буџета до завршног стола

Процес куповине корак по корак:

Утврђивање буџета
Предквалификација зајмодавца
Избор агента за некретнине
Куповина
Кућна инспекција
Давање понуде
Ангажујте адвоката за некретнине
Претходно одобрење зајмодавца
Завршни сто

Када купују нови дом, многи одлазе директно на Интернет или у књижару како би се едуковали о процесу и шта могу очекивати. После проласка кроз то, могу вам рећи, готово је немогуће да се потпуно припремите за оно што следи приликом куповине вашег првог дома. Државе, жупаније, па чак и градови могу имати своја правила и прописе о куповини куће, тако да искуство ничије особе није стварно исто. Такође сам био један од оних узбуђених нових купаца куће који су се осећали као да могу да предвидим шта ће све произићи само из мојих честих претрага Гооглеа, али тешко је знати док то заправо не прођете.

Могу се само надати да моја појединачна прича даје следећем новом купцу куће мало позадине о томе шта да очекује, са ким ћете у целом процесу имати посла у различитим фазама и како се припремити за чекање. Од понуде до затварања може трајати од 60 дана до 3 месеца или више, али у просеку то траје око 60 до 90 дана. Не убрајам оврхе или кратке продаје, које су сасвим другачија игра. Моја прича је о редовној куповини породичне резиденције на Лонг Исланду, Њујорк, у граду Броокхавен.

Утврђивање буџета

Почнимо на почетку размишљајући о томе колико месечно можете да платите хипотеку, порез на имовину, ПМИ и осигурање куће. За оне од вас који су можда мислили да је почетак претрага куће, нисте сами. Мислим да ће већина људи прво покушати да уради забавни део попут гледања домова на мрежи или одласка на отворене куће. Међутим, то дефинитивно није први корак! У ствари, већина представника хипотеке, брокери и агенти за продају некретнина неће само желети да одмах знају ваш буџет, већ желе знати да ли се зајмодавац слаже са оним за шта кажете да је ваш буџет. Новчани аспект није најзабавнији део, али је најодговорнији начин за започињање кућне претраге. Зашто пронаћи тај дом из снова ако га никада не можете приуштити? Много тренутног става о томе шта можете себи приуштити произлази из стамбене кризе.Многи су улазили у домове које једноставно нису могли да приуште и због тога су их у једном тренутку изгубили због оврхе. Сав тај тешко зарађени новац уплаћен у кућу сада је нестао. Не желимо да вам се то догоди!

Сада, иако постоје много строжи прописи за подизање хипотеке, чини ми се да неке банке и даље дозвољавају више од онога што мислим да је у разумном буџету. За мене је разлика између редовног буџета из перспективе банке и разумног буџета у томе што је разуман мало реалнији у односу на то како људи живе или, тачније, желе да живе. Свако жели да живи у складу са својим могућностима, али важно је да направите листу где желите да тај дискрециони приход заправо крене. Па, будимо искрени,требало би да иде на штедни рачун, али где уживате трошити ту штедњу? Да ли волите повремену куповину попут нове Гуцци торбе или уживате у изласку да једете свако вече током кувања? Да ли увек желите тај врући нови аутомобил или више волите да уштедите сваки пени за то једном у животном путовању? Ви, а можда чак и неки други важан човек морате озбиљно да седнете и искрено разговарате о томе где желите да потрошите тај додатни приход. Међу финансијским саветницима постоји много расправа о теми правог износа дискреционог дохотка и то у великој мери зависи од многих фактора - као што је пребивалиште у подручју с високим трошковима живота или можда сазнање да имате породицу да бисте се финансијски вратили ако постоји били хитан случај. Међутим, већина би се сложила да би то требало да буде између 30 и 50%. И само да појасним,дискрециони доходак је трошење новца након пореза који се не троши на „обвезне рачуне“ - храну, склониште, плаћања кредитном картицом и превоз.

Предквалификација зајмодавца

Ово ме доводи до прве особе са којом ћете се састати у целом овом процесу, вашег зајмодавца за претквалификацију. Ово је важно јер ово треба вашем агенту за промет некретнина да би вас увео у отворене куће да бисте видели дом. Ваш зајмодавац може бити брокер, представник зајмодавца банке или представник хипотекарне банке. У зависности од тога где тражите дом, предности сваког од њих могу се разликовати. За нас је брокер био најбоља опција јер ради директно за нас и има удружења са више банкарских зајмодаваца. Тада може да купи најбољу понуду за камате. Ионако бисте увек требали добити више цитата. У почетку нам је било непријатно с идејом да седнемо код зајмодавца и искористимо њихово време кад на крају можда нећемо ићи с њима. Међутим,сви су у том погледу били професионални и разумели су да истражујемо све путеве пре него што смо донели одлуку. Такође се стално носе са тим, тако да се не осећате лоше. Када доносите одлуку, бирајте са ким се осећате најугодније. За нас је најважнији био приступ. Желели смо да будемо информисани на сваком кораку, а брокер с којим смо се састали фокусирао се на то када смо разговарали с њим и на крају смо донели коначну одлуку.

Знали смо да највероватније добијамо фиксну хипотеку на 30 година или стандардну хипотеку, са само 5% ниже цене. Рано смо знали да морамо да платимо ПМИ („приватно осигурање хипотеке“) са месечним трошковима хипотеке, јер нисмо могли да достигнемо 20% потребних да га не бисмо морали платити. ПМИ је само плаћање за покриће зајмодавца онима који немају довољно да имају 80% капитала у свом дому унапред. Једном када достигнете капитал од 80%, то више није плаћање. За већину то може бити 7 до 10 година, у зависности од износа кредита. Није то толико лоше колико се чини, јер многи државни зајмови захтевају ПМИ за време трајања зајма. Овај сценарио је прилично типичан за купце кућа који први пут купују средњу зараду.Мој вереник и ја смо зарадили превише да бисмо се квалификовали за било какве државне кредите или државне или жупанијске програме, али нисмо зарадили довољно да бисмо ускоро уштедели за 20%.

Избор агента за некретнине

Након што се претходно квалификујете, што није исто као и претходно одобрено, спремни сте за разговор са агентом за промет некретнинама. Имајте на уму да зајмодавац од кога стекнете претквалификацију на крају не мора нужно бити зајмодавац. Моћи ћете да купујете хипотеке и камате у било које друго време поступка. И даље ћете морати да откријете целокупно своје финансијско стање и монетарну прошлост у време претквалификације - ово укључује, али није ограничено на тренутне зараде, В2, пореске пријаве, текући дуг, текуће месечне исплате и стања на чековним и штедним рачунима.

Како одабрати агента

Куповина вашег првог дома: Водич корак по корак - Меке корице

Куповина

Након што смо схватили свој буџет, започели смо претрагу куће. У почетку смо користили типичне веб локације Зиллов и Редфин како бисмо пронашли неке домове и иако је већина њих прилично тачна по ономе што је доступно, само знајте да ће агент за продају некретнина имати најтачније листе. Ваш агент ће вам по свој прилици омогућити приступ њиховим веб локацијама за претрагу само са агентима, што има предности за сваку страну - они могу пратити оно што сте означили као своје омиљене, а ви можете имати комфор да знате да је то најсавременије дате листингс.

Ово је најзабавнији део процеса, зато уживајте! Заиста знајте шта желите од куће, било да је то горњи део за поправку или спреман за усељење, и идите на што више отворених кућа. Фотографије понекад не чине правду за дом, а понекад фотографије могу бити из времена када је дом био савременији. Лични увид је једини начин да знате шта заправо добијате. Такође, потрудите се бити што искренији са својим агентом - ако је прелазак изнад одређеног плафона прекид договора, обавестите га, ако нема шансе да купите дом без подрума, можда ћете о томе бити унапред. Не губите њихово или ваше време; учиниће то пријатнијим искуством претраживања куће.

Након што пронађете неке домове који вас занимају, прођите поред њих у различито доба дана и у различите дане у недељи пре него што дате понуду. Можда постанете нестрпљиви или мислите да не желите да вам ова кућа из снова исклизне из руку, али немојте скочити из пиштоља. Понекад квартови могу изгледати предивно у недељу поподне, али страшно до ноћи или можда чак и бучни сусед који изађе тек после 5.

Листа инспекције куће

Кућни преглед и давање понуда

Након што одаберете дом из снова, унајмите инспектора за кућни преглед пре него што дате понуду. То могу бити или инспектори или инжењери - шта год да одаберете. Увек тражите копију извештаја. То је оно што плаћате, а може се кретати од 350 до 550 УСД. Након ове инспекције можете дати своју понуду. Обратите пажњу на све што бисте можда желели да укључите у уговор колико год желите да буде поправљено, приложено кући, итд.

Ангажујте адвоката за некретнине

Ово нас доводи до следећег корака након давања понуде: ангажовања адвоката. Закон о некретнинама може се кретати од веома сложених до прилично једноставних. Накнаде адвоката такође ће се разликовати у зависности од овога. Наш уговор је био прилично једноставан, јер смо у уговор уврстили само чување кухињских апарата, у супротном смо узимали дом онакав какав јесте. Ваш адвокат ће се позабавити адвокатом продавца и такође ће поставити наслов, што је део ваших трошкова затварања. Требаће му име и број вашег агента за продају некретнина и представника зајмодавца, јер такође одређује време и датум затварања код продаваца.

Шта зајмодавци желе да виде


Тренутне зараде
В2с
Пореске пријаве
Однос дуга или дуга
Месечна плаћања
Провера стања / штедње

Претходно одобрење зајмодавца

Док се завршавају сви папири уговора, ви ћете писати свој чек и куповати хипотеку за претходно одобрење. Вашем хипотекарном зајмодавцу ће бити потребне контакт информације за вашег агента за продају некретнина и вашег адвоката како би сваки могао да одржи контакт у вези са различитим корацима који су завршени. Затим ћете седети са својим зајмодавцем и потписати све потребне документе за зајам и обезбедити још потребних папира који већ нису дати - највероватније ће то бити само тренутне плате.

Након ове тачке, заправо је само игра чекања и пуштање свих ових људи које сте унајмили да раде свој посао. Најбоља ажурирања стићи ће од вашег брокера и адвоката јер они повлаче обарач на већини последњих корака. Ово је корак где је стрпљење важно. Или чекате да продавци потпишу уговор или власничку компанију или да банка коначно одобри зајам. То би могла бити читава мноштво ствари, али издржите - крај је близу.

Питања која треба да постави сваки први купац од куће - Меке корице

Завршни сто

И на крају, ваш завршни дан. Биће у соби са вашим адвокатом, адвокатом продавца, представником власничке куће, агентом за промет некретнинама и агентом продавца, вашим брокером и представником зајмодавца. Продавачи ће такође бити тамо, што може бити незгодно, али покушајте да искористите дан само потписивањем пуно папира. Ваш адвокат ће вас провести кроз читав поступак и вероватно вас је већ дан раније обавестио које последње чекове треба написати и коме.

То је дуг напоран процес, али вредан труда. Бићете власник куће док не ставите тачку на „И“ и пређете преко Т. Све што вам треба је стрпљење, мало среће и довољно знања да вас прође кроз сваки корак.

Остали чланци овог аутора

Млада и сломљена девојка: Како сам за 3 месеца уштедела 3.000 долара

Програм награђивања Лас Вегаса и како сам реално искористио МиВегас бесплатне награде у МГМ хотелима