Како купити земљу на Филипинима

Почетак

Прво и најважније, постоје ограничења власништва за странце на Филипинима. Можете бити власник куће или стана, али не и земље на којој почива. Међутим, можете добити дугорочни закуп за земљиште. Они старији од 35 година такође могу добити пензиону визу тако што ће у филипинску банку уложити 50.000 УСД или противвредност, а затим тај новац могу користити у владиним инвестицијама (укључујући некретнине).

У мом случају сам ожењен Филипинком и купили смо земљу на њено име. Моје име је на документима и поред података о супрузи требало је да дам и личне податке, међутим моја права су изузетно ограничена. То је нешто што ће амбициозни бивши љубимци такође желети имати на уму и бити сигурни да доносе било какве одлуке промишљено.

Наш план је да саградимо кућу на земљишту које поседујемо и да је ту кућу дугорочно изнајмимо мојим америчким родитељима (од којих ћемо изнајмити). Наравно, у зависности од ваше ситуације, мораћете да постигнете споразум који се свим странама свиђа. Појединачни бивши љубимци који траже кућу, стан или дугорочни закуп земљишта на Филипинима добро би послужили уз помоћ поузданог филипинског пријатеља, члана породице или агента.

За бивше мажења са поузданим филипинским адвокатом, можда је најбоље да се што даље клоне процеса куповине земље. Иако је већина Филипинаца поуздана, као и у било којој земљи, има и оних који то нису. Није нечувено да цене расту при погледу на странце.

Први корак: Проверите да ли је власник земљишта од кога купујете оригинални наслов

Понекад се споразуми о земљи и пребивалишту на Филипинима сежу генерацијама уназад. Ствари постају строже и организованије, али још увек можете наићи на ситуације када наслов никада није пренет продавцу како би се избегле повезане накнаде. Ово је сложена ситуација коју свакако желите да избегнете. Ако продавац нема оригинални наслов имовине, наставите претрагу негде другде.

Други корак: Купопродајни уговор, потписан и оверен

Након што пронађете земљиште које желите и договорите цену са продавцем, мораћете пажљиво да прочитате купопродајни уговор и потпишете га пред јавним бележником. У купопродајном уговору такође треба навести да ли је купац или продавац одговоран за порез на капиталну добит и порез на документарне марке. Јавни бележници сами одређују своје таксе, али уобичајена накнада је око 1% од купопродајне цене.

Порез на капиталну добит (6% од купопродајне цене) и порез на документарне марке (1% од купопродајне цене) потребно је уплатити Управи за унутрашње приходе (БИР) у року од 30 дана након потписивања акта.

Трећи корак: Потврда о овлашћењу за регистрацију (ЦАР) и пореско ослобођење (ТЦЛ) од БИР-а

Када се плате порез на капиталну добит и порез на документарне марке, треба да обрадите ЦАР и ТЦЛ у Управи за унутрашње приходе. То су предуслови за пренос наслова и уз ове кораке повезане су мале накнаде (око 150 филипинских пезоса).

Наишли смо на проблем због тога што смо били део подељене имовине. Морали смо више пута да пратимо БИР док се не разјасне аранжмани између продавца и више купаца.

За овај корак ЦАР-а и ТЦЛ-а требало је неколико месеци и захтевали су више посета БИР-у. Моја супруга и њен отац били су у могућности да заврше овај корак, међутим, постоје „поправљачи“ који ће такође обавити овај поступак уз наплату.

Четврти корак: Платите накнаду за пренос пореза на имовину и трансфер

Са сертификатима ЦАР и ТЦЛ који поседујете, тада морате да платите таксу за пренос и порез у покрајинској благајни. То би требало да се уради што пре јер се за сваки дан од датума ЦАР сертификата до датума плаћања пореза на трансфер примењује накнада.

Поред ЦАР-а и ТЦЛ-а, у благајничку канцеларију мораћете понети и следеће (могу се разликовати у зависности од провинције):

Пети корак: Регистар дела

Са плаћеним накнадама за трансфер и порезом, готово сте спремни да добијете свој наслов. Регистар дела ће имати и неке захтеве које треба да испуните. Требаће вам изјава о публикацији, изјава о држављанству било ког власника (ако није држављанин Филипина) и власничка копија наслова.

Могу постојати и други захтеви, попут ДАР-а (Одељења за аграрну реформу), ако је земљиште пољопривредно, одобрени планови парцелације ако је земљиште део парцелације итд.

Шести корак: Прославите

Честитам! Сада ћете пренијети титулу на себе и поносни сте власник земљишта на Филипинима. Било је то дуго и напорно путовање, зато узмите мало времена да се опустите и уживате у свом комаду раја.

Питања и одговори

Питање: Ко ће платити порез на капиталну добит и порез на документарне марке у Управи за унутрашње приходе (БИР)?

Одговор: Генерално, купац ће платити порез на капиталну добит и порез на документарне марке, уколико није другачије уговорено и наведено у уговору о продаји.

Питање: Како могу да потврдим да је наслов неке земље на Филипинима аутентичан?

Одговор: На наслову треба ставити печат службеним владиним печатом, а наслов се може даље верификовати провером броја у Регистру дела.

Питање: Како се извршавају плаћања продавцу ако купац директно купује од власника некретнине преко агента?

Одговор: Цена коју пристанете да платите за имовину обично укључује накнаду заступника. Као споредну напомену, обавезно користите добро успостављеног агента коме можете веровати.

Питање: Можете ли да проверите аутентичност власништва над земљиштем или имовином тако што ћете затражити копију из Регистра дела и извршити поређење?

Одговор: Да. Тражење копије наслова из Регистра дела и упоређивање са насловом продавца био би одговарајући начин да се осигура аутентичност.

Питање: Ко ће платити оверу купопродајног уговора, плаћање таксе за пренос имовине и плаћање пореза на пренос?

Одговор: Генерално, купац ће платити оверу купопродајног уговора (приближно 1% од цене имовине). Купац ће такође платити накнаду за имовину и порез на промет уколико у уговору о продаји није другачије назначено. Агенти су вам на располагању да помогну у тим процесима, али као и увек, будите сигурни да ћете пронаћи једног који је угледан и поуздан.

Питање: Да ли је потребан пренос власништва пре него што купац или пуномоћник купца изврши потпуну уплату земљишта?

Одговор: Не. Пренос наслова пре плаћања није потребан. Ако адвокат саветује овај поступак, о детаљима ће морати да се преговара између купца / пуномоћника купца и они треба да буду наведени у уговору о продаји (могуће изменама и допунама постојећег уговора о продаји).

Питање: Ако се земљиште или имовина наслеђују од родитеља продавца (супруга је наследила имовину од родитеља, на пример), ко ће потписати уговор о продаји?

Одговор: Наслов треба пренети на име наследника следећи поступак овде: хттпс: //ввв.ламуди.цом.пх/јоурнал/хов-то-трансфер -…

Тада би наследник с правом могао да потпише купопродајни уговор о земљишту или имању.

Питање: Када ће нам требати помоћ геодета?

Одговор: Препоручио бих да се земљиште измери пре потписивања купопродајног уговора. Уверите се да су границе земљишта јасно означене и да нема неочекиваних грађевина или других извора спора. Ово би могло спасити једну особу од пуно потенцијалних главобоља и релативно је јефтино (наша анкета кошта приближно 5.000 пезоса или мање од 100 УСД). За мање или веће лотове, цене могу варирати.

Питање: Ко ће припремити купопродајни уговор приликом куповине куће на Филипинима?

Одговор: Купопродајни уговор треба да припреми адвокат специјализован за некретнине. Свака странка може добити документ о продаји, али свака странка треба да документ прегледа стручњак који заступа њихове интересе (или трећа страна којој се међусобно верује).

Питање: Ако продам половину своје парцеле (на пример 400 квадратних метара од 800 квадратних метара), да ли треба да купцу доставим власништво?

Одговор: Како је реч о сложенијој трансакцији, саветовао бих вам да контактирате адвоката. На крају, обе стране ће требати јединствени наслов као доказ о власништву над својим делом подељене парцеле.

Питање: Може ли странац да купи земљу на име свог сина Филипинца?

Одговор: Под претпоставком да је филипински син држављанин Филипина, син би могао да поседује земљу и да је у закуп страном родитељу. Земљиште се може дати у закуп на 25 година, уз могућност обнове за још 25 година.

Питање: Који проценат пореза на имовину морам да платим на Филипинима?

Одговор: Порез на имовину на Филипинима разликује се у зависности од општине и провинције. То је проценат процењене вредности (што је проценат фер тржишне вредности). Више информација можете наћи на хттпс: //ввв.форецлосурепхилиппинес.цом/реал-пропер…

Питање: Да ли сте унајмили адвоката који ће вам помоћи у процесу?

Одговор: Не. Срећом, наш процес је био прилично отворен и ћерка продавца је владин службеник и могла је да помогне око детаља.

Питање: Ако је купац већ на кораку 5 (Регистар дела), али није у могућности да добије одобрење за ДАР, може ли продавац откупити земљиште?

Одговор: Оптимално би купопродајним уговором било предвиђено одобрење ДАР-а као потребан део трансакције (и одлагати плаћање док се не добије одобрење или одредити повраћај било ког уплаћеног износа у случају компликација). Ако то није случај, купац треба да се обрати продавцу у вези са изменама купопродајног уговора. Ако продавац не жели да врати плаћени износ, купац ће можда морати да контактира адвоката.

Питање: Постоји ли казна за неплаћање пореза на капиталну добит и пореза на документарне марке у року од 30 дана? Ако да, колико?

Одговор: Да, постоје казне за закашњело плаћање. Износ ће зависити од променљивих у вашој ситуацији. За више информација желео бих да вас упутим на овај чланак Гарри С. Пагаспас-а о порезу на капиталну добит хттпс: //такаццтгцентер.пх/овервиев-оф-цапитал-гаин…

Питање: Да ли је могуће пренети власништво на купца који је пуно купио од мајке када је наслов на очево име?

Одговор: Да. На Филипинима се сматра да је имовина у заједничком власништву и мајке и оца, па је пренос власништва могућ.

Питање: Који је следећи корак након што платимо постојећи порез и добијемо јавнобележнички акт о продаји?

Одговор: Следећи корак био би плаћање пореза на капиталну добит у Управи за унутрашње приходе (БИР).

Питање: Можемо ли купити земљиште и платити на рате?

Одговор: Могуће је купити земљиште и платити на рате. Детаљи би требали бити наведени у уговору о продаји.

Питање: Да ли је могуће да власник пренесе власништво на купца пре него што се цена партије плати у целости?

Одговор: Да. Начин и временски период плаћања и преноса власништва могу се уговорити купопродајним уговором. Можда ћете желети да правни стручњак прегледа уговор о продаји пре финализације споразума.

Питање: Како можемо пренети власништво и одредити који порез треба платити када купујемо земљиште?

Одговор: Здраво. Да бисте осигурали власништво над земљиштем, мораћете да обрадите пренос власништва у Регистру дела. Можете да преговарате о томе ко ће бити одговоран за порез у купопродајном уговору (за који се одлучите да га припреми адвокат).

Питање: Ако продавац земљишта у Пхиллиппеанс-у не комуницира са купцима у вези са правном поделом имовине, које могућности имају купци?

Одговор: У овом случају имате неколико могућности. За помоћ можете контактирати капетана или председника барангаи (хттпс://ен.википедиа.орг/вики/Барангаи). Поред овога, саветовао би се и адвокат.

Питање: Како могу да пронађем реномирану компанију / агента за продају некретнина да бих купио сирово земљиште у Леите-у, Филипини?

Одговор: Можете започети тако што ћете контактирати агенте из Ламуди-а (хттпс://ввв.ламуди.цом.пх/). Када прегледавате Ламуди, потражите зелену ознаку и назнаку да је агент или агенција сертификовани партнер. Након успостављања почетног контакта, можете затражити додатне референце и изјаве.

Питање: Може ли филипински земљопоседник који је постао европски држављанин легално прода своје земљиште на Филипинима?

Одговор: Да. У овом случају, Уставом дефинисани природно рођени Филипинци који су изгубили филипинско држављанство натурализацијом или страним држављанством могу поднети захтев за повратак држављанства према Закону о двојном држављанству према Републичком закону бр. 9225 (РА 9225) хттпс://ввв.пхилиппинецонсулатела.орг / двојни грађанин…