Како одредити праву вредност мобилне куће

Мобилна кућа из 1973. на продају за 36.000 долара.

Друга страна мобилне кућице.

Једна од најбољих вредности на тржишту купаца кућа су мобилне куће (МХ) или произведене куће.

Мобилне кућице: МЗ се обично налази усидрен на парцели унутар парка мобилне куће. Парк обично има исте погодности као и одмаралиште, а ви плаћате месечну накнаду за парцелу, слично као ХОА за етажирање.
Произведени домови: Исто се може рећи и за произведени дом, али они се не могу једном померити на темељу. Ове јединице су сличне правим кућама које се купују и обично се налазе на земљишту.

Структурно гледано, мобилне кућице имају животни век од 50 до 75 година, у зависности од локације и услова околине. Могу се упоредити са правим домом; неки су 2000 квадратних метара. Заиста зависи од власника. Али, шта год да се ради унутра, то је и даље МЗ. Стога, када купите један, трансакција је слична куповини аутомобила. Не постоји есцров за 30+ дана. И даље имате порез на имовину и накнаде за парцеле, у распону од 300–800 УСД месечно.

Главне разлике између мобилних и традиционалних домова

Велика разлика је у томе што вредности МХ готово увек амортизују, за разлику од некретнина које цене. То је зато што власник МЗ није власник земље на којој јединица седи. Имајте ово на уму када га купујете. Ако требате да продате, будите задовољни и губите новац. То ће бити уобичајени случај; постоје изузеци.

Савети о куповини МЗ

Флорида је држава пуна МХ паркова. Они су или старосно ограничени (55+) или не. Ако желите да живите у тропском подручју, са ограниченим ресурсима, ово је најбољи пут. Једном када купе МХ, већина власника може да пејзажи око куће по свом нахођењу.

Трик у куповини МЗ је проналажење оног који са улице не личи на МЗ. Готово сви ће имати надстрешницу за аутомобил, а не гаражу. Већина ће имати застакљену или застакљену терасу названу „Флорида соба“. Ово може бити чак 200 квадратних стопа. Добро је за одлагање или за проматрање пролазника, али немојте то сматрати спаваћом собом или животним простором.

Субјективна вредност

Локација је важна. Да ли су комшије преблизу или има довољно простора између јединица? Пристојно стражње и предње двориште? Близу језера или рибњака са погледом? То су субјективне ставке при одређивању укупне вредности. Колико ти више вреде? Продајној цени могу додати хиљаде. Важно је и заиста лепо уређење.

Како одредити праву вредност

Може се рећи да је већина МХ уноса прецењена, али опет, локација и тржиште могу налагати другачије. Под претпоставком да је МЗ у доброј форми, смањење од 25% у малопродаји одражава стварну вредност. Али да бисте добили стварну вредност, тако да можете паметно да дате понуду, набавите извештај НАДА мобилне куће из мрежних извора (попут осигуравајућих друштава која дају зајмове) или других. Са веб странице уносите прецизне спецификације МЗ које вас занимају.

Пример из стварног света

На пример, кућа из 1973, површине 1400 квадратних стопа, смештена на плацу са лепим бочним и задњим двориштем, у области Цлеарватер, Флорида, продавала се за 36.000 долара. Накнада за улог износила је 550 долара месечно.

Извештај НАДА-е о том МЗ наводи:

Вредност основне структуре износила је 9400,00 УСД. Боравак на Флориди повећао је вредност на 9600 америчких долара. То је била малопродајна вредност праведног дома.
Пошто је дом био у „добром“ стању, његова вредност је порасла на 10.500 америчких долара.
Преостали физички живот куће био је 43 године. Јединица је била у Пинеллас Цасцаде Парк МХ, што је лепо и одржавано. НАДА га је назвала Стандард. Ово је повећало вредност на 12.000 УСД.
Додатне карактеристике или поправке нису биле нужне. Било која би повећала или смањила основну вредност.
Коначно прилагођавање овом основном износу било је индустријски стандард од 1,5. Када се примени, коначна укупна вредност је износила 18.000 УСД.

Јасно је да је агент када је одредио продајну цену једноставно удвостручио овај износ за 36.000 америчких долара.

Шта би повећало вредност?

Једина ствар која би повећала вредност је МХ парк у коме се јединица налази. Врхунски парк повећао би вредност, као и нови ормарићи, кухињски предмети или да ли је продат „намештен“, али ефекат је субјективан. Да је овај дом био млађи од 10 и више година (изграђен 80-их или 90-их), основна вредност би била много већа.

Овај дом би се, кад се све узме у обзир, могао продати за 27-30 000 УСД, што би била поштена цена с обзиром на тржиште. Ако кућа остане на тржишту месецима, продавац је склонији да прихвати овај износ, јер месечне накнаде за парцелу и даље морају да се плаћају чак и ако јединица остане упражњена. Време је увек на страни купца.

Али покушајте да купите МХ изграђен након 1976. године, када је ХУД одредио како се радило на изградњи.