Како иселити подстанара у сан францисцо

Моја два цимера и ја недавно смо имали подстанара којег ћу називати Грозно људско биће. Овај момак је био сукобљен, гласан, арогантан и непоштован; тотални кретен. У процесу покушаја да га се решимо, сазнали смо много о законима станара и деложацији у нашем родном граду Сан Франциску.

Ово је стање у којем је ужасно људско биће напустило своју собу када се коначно иселило.

Цхристи К.

Брзо упозорење

Исељење је изузетно тешко у Сан Франциску. Закони о закупу у градским границама су у великој мјери наклоњени станарима. Ти закони имају за циљ да заштите права изнајмљивача, али станодавцима и главним закупцима чине готово немогућим деложацију проблематичних изнајмљивача. Ако имате јаке аргументе за деложацију, будите сигурни да радите све по правилима и консултујте се са адвокатом током читавог процеса да бисте се заштитили од тужби.

Ако немате довољно разлога за деложацију, најбоље је да приватно разрешите проблеме са својим подстанаром.

Врсте односа са станарима

Котенант: Котенант је неко ко има једнак положај са вама као изнајмљивач. Ако двоје или више људи заједно изнајмљују некретнину и сви они потпишу уговор о закупу, ти људи су подстанари.
Главни станар : Главни станар је особа која је потписала оригинални уговор о закупу или уговор са власником имовине или управником имовине. Сви људи у првобитном најму су главни подстанари, а такође су и подстанари једни другима.
Подстанар: Подстанар је особа која изнајмљује или изнајмљује простор од једног или свих главних станара. Подстанар не мора нужно да има било какав споразум са власником имовине или управником имовине (мада већина власника захтева одобрење за све и све подстанаре на свом имању). Ако главни закупци дају у закуп више од једног подстанара, ти подстанари су уједно и подстанари једни другима.

Станари не могу деложирати једни друге, а подстанари не могу деложирати главног станара. Али главни станар можда ће моћи да деложира подстанара под одређеним околностима.

Станодавци и исељење

Обавештавање станодавца о проблему може се чинити најлакшим начином исељења подстанара, али у стварности станодавац или управник имовине вероватно неће моћи да помогне. Домаћин не може деложирати само једну особу. Чак и ако можете доказати да имате оправдан разлог за исељење вашег подстанара, ваш станодавац може само деложирати све под закупом, негирајући тиме ваш споразум са подстанаром.

Добро је обавестити станодавца или менаџера имовине о било каквим озбиљним проблемима између цимера, али подстанар се договара са главним станарима, а не са станодавцем, (иако је станодавац можда дао одобрење, захтевао проверу прошлости итд.), Тако да главни станари су обично једини који могу деложирати подстанара.

Да ли је ваш подстанар легалан?

Пре него што покушате да деложирате свог подстанара, морате да утврдите да ли изнајмљује легално или не. Да ли имате дозволу или одобрење свог станодавца или менаџера имовине за поднајам имовине? Да ли ваш закуп даје одредбе за издавање под закуп?

Ако ваш подстанар заузима имање без знања или дозволе станодавца, покушај исељавања прилично је загарантовано да и вас иселе. Поред тога, уколико ваш станодавац сазна, можда ће моћи да предузме законску акцију против вас због кршења закупа, а ваш подстанар можда може да покрене законску акцију против вас због неправдане деложације.

Ако сте у овом чамцу, најбоље је да приватно разрешите ствари са подстанаром или се сами иселите.

Не покушавајте да оптужите свог подстанара за неовлаштен приступ или станодавцу не тврдите да илегално чучи. Ако подстанар може доказати да живи на имању (са примљеном поштом, чековима за најам и комуналије, итд.), Можда ће и даље моћи да предузме законску акцију против вас због неправедне деложације
Да покушамо објашњава на ваш подстанар те ако се главни станар или станари иселе, он / она ће свеједно морати да оде, у складу са Уредбом о закупу у Сан Франциску, с обзиром да нема законски споразум са станодавцем. (У основи, ако направе ствари толико лоше да се иселите да бисте побегли од њих, они ће бити СОЛ за становање.)

Ако ваш подстанар има одобрење станодавца, као што је то ужасно људско биће радило с нама, наставите да читате.

Да ли се контролише најам куће или стана?

Ако су ваша кућа или стан у Сан Франциску саграђени после јуна 1979. године, имате среће. Ове новије зграде нису подложне законима о контроли закупнине, а поступак деложације је много лакши. Требали бисте бити у могућности да подстанара правилно обавестите о томе, а затим започнете правни поступак деложације.

Ако је ваш дом или стан у Сан Франциску изграђен пре јуна 1979. године, као што је био и наш, исељавање подстанара биће много теже. Наставите да читате да бисте сазнали више.

Како да сазнам када ми је изграђена кућа?

хттп:

//ввв.зиллов.цом/ Ако не знате када је кућа саграђена, Зиллов је добро место за почетак. Има датуме објављене за многе зграде у Сан Франциску. Једноставно унесите своју адресу, одаберите тачан резултат и потражите датум под „година изградње“.

Типични домови и станови у Сан Франциску изграђени су пре 1979. године и стога спадају под законе о контроли закупа према Уредби о закупу у Сан Франциску.

Мудфлаттоп преко Викимедиа Цоммонс, Цреативе Цоммонс Аттрибутион-Схаре Алике 3.0 Унпортед

15 оправданих разлога за деложацију у Сан Франциску

Ако је ваша кућа или стан за изнајмљивање у Сан Франциску под надзором за изнајмљивање, време је да будете изблиза и лични са 15 оправданих разлога за деложацију. Ови узроци који се могу иселити су ваш последњи делић наде. Они су ЈЕДИНИ начин на који можете легално деложирати:

Станар је престао да плаћа станарину, често плаћа са закашњењем или често одбија чекове
Станар је прекршио уговор о закупу или закупу и није успео да отклони проблем уз обавештење
Станар ствара сметње, оштећује имовину или „ствара значајне сметње у удобности, сигурности или уживању станодавца или других станара у згради“
Станар спроводи илегалне радње на имању
Претходни уговор о закупу или закуп станара је окончан и станар одбија продужење под истим или еквивалентним условима
Станар је забранио станодавцу приступ имовини (ради поправки, побољшања итд.)
Главни станари се исељавају, остављајући подстанара без одобрења или договора са станодавцем
Станодавац жели да пресели себе или блиског рођака у јединицу на период од 36 узастопних месеци или дуже
Станодавац жели да прода јединицу која је законито претворена у кондоминијум
Станодавац жели да сруши јединицу или је уклони са тржишта закупа
Станодавац жели привремено уклонити јединицу са тржишта изнајмљивања како би „извршио капитална побољшања или рехабилитацију“
Станодавац жели да изврши „значајну рехабилитацију“
Домаћин жели да уклони целу зграду са тржишта изнајмљивања
Станодавац жели да поврати поседовање јединице за мање од 30 дана како би се решио проблема са оловном бојом, као што захтева Здравствени закон Сан Франциска
Домаћин жели да сруши јединицу како би је обновио

НАПОМЕНА: Ако станодавац такође живи у јединици за изнајмљивање, може деложирати без оправданог разлога. Ако изнајмљујете простор у дому свог станодавца, размислите о томе да га замолите за помоћ.

Бројеви 1–4 су једини случајеви који се односе на однос између главног станара и подстанара. Станодавац мора применити бројеве 5–15 и обично мора резултирати деложацијом свих станара, укључујући главне станаре (зато немојте покушавати да убедите свог станодавца да их спроведе, осим ако и ви нисте у реду са избацивањем).

Само узроци 1–4

Испитајмо оправдано један по један.

Само разлог # 1: Станар је престао да плаћа станарину, често плаћа касно или често одбија чекове.

Ако ваш подстанар крши уговор о закупу пушењем у јединици, држањем кућног љубимца, неовлашћеним променама на јединици итд., Можда имате добар случај за деложацију.

Обавезно забележите када и како је ваш подстанар прекршио уговор о закупу. Те информације ће вам можда требати користити касније ако се он / она покуша борити против деложације.
Издајте тродневно обавештење да бисте исправили или испразнили.
Ако он / она није отклонио прекршај или напустио простор, започните законски поступак деложације.
Ако је он / она исправио кршење, можда ћете и даље моћи да иселите, али мораћете да докажете да подстанар уобичајено и озбиљно крши закуп.

Прави узрок бр. 3: Станар ствара сметње, оштећује имовину или „ствара значајне сметње у удобности, сигурности или уживању станодавца или других станара у згради“.

Ово је, на жалост, најтеже спровести. Ужасно људско биће није касно плаћало, кршило закуп или чинило било шта противзаконито, али сигурно смо закључили да га имамо са бр. Стално је бирао вербалне туче, правио тоне звукова и држао нас буднима у свако доба. Консултовали смо адвоката у вези са деложацијом по овом основу. Адвокат је објаснио да, будући да је језик броја 3 толико неодређен, судови се врло нерадо намећу да га спроведу.

У основи, да би деложирали по овим основама, главни станари морају доказати да их подстанар својим понашањем угрожава или им прети или путем полицијске евиденције доказати да је подстанар често имао притужбе на буку, да је проузроковао узнемиреност у породици итд.
Адвокат нам је у основи рекао да се не мучимо покушавајући иселити само узрок # 3, јер би се то сводило само на ситуацију коју је он / она рекао / рекла и да би докази морали бити крајње експлицитни и подстицајни да би били деложирани.

Само разлог # 4: Станар врши незаконите активности на имању.

Ако се ваш подстанар бави незаконитим понашањем на имању, имате изузетно јак случај за деложацију.

Злочин мора бити тежак и укључивати јединицу (нпр. Ваш подстанар прави мет у својој соби или се бави проституцијом на имању).
Одмах обавестите станодавца и полицију. Можда ћете морати да докажете да је ваш подстанар обављао илегалне активности, а полицијски извештај је заиста једини начин да то учините.
Дајте тродневно обавештење о напуштању.
Ако подстанар није напустио имовину у року од 3 дана, започните законски поступак деложације са судовима.

Наша прича

На крају, моји сустанари и ја нисмо имали основа да иселимо ужасно људско биће. Али окупили смо се и сви смо га замолили да се исели. Пристао је, било зато што није био свестан да га не можемо легално деложирати или зато што једноставно није желео да живи са још 3 особе које су одбиле да толеришу његово лоше понашање. Не журио се тражећи ново место, а ми смо били немоћни да убрзамо процес, али након месец дана, коначно се иселио.

(Не без да нам ствари загорчају, наравно. Оставио је своју собу одвратном нереду, вриснуо нам у лице, одбио да плати последњих неколико дана кирије и оставио улазна врата нашег дома широм отворена кад је завршио са сељењем. Али ионако смо сви наздравили дану, било нам је тако драго што је отишао.)

Како се заштитити од лошег подстанара

Морали смо да прођемо кроз усрано искуство са ужасним људским бићем, али научили смо много о законима о подстанарству и деложацији. Такође смо се е-поштом дописивали са Унијом станара Сан Франциска и добили смо добар савет да се побринемо да нам се иста ситуација више никад не понови. Ево неколико савета:

Обавезно одобрите станодавца или менаџера имовине пре него што га уселите.
Направите писани уговор о подстанару у коме се ваш подстанар одриче својих права на заштиту само због разлога. Ово је потпуно легално и омогућава главним станарима да иселе подстанаре из разлога који нису 15 оправданих разлога.
Укључите у свој писани уговор о подстанару да је први месец његовог / њеног боравка у јединици пробно и да ако сви главни станари буду задовољни ситуацијом, подстанару ће бити дозвољено да остане, али ако не, подстанар пристаће да се испразни у то време.
Наплатите депозит подстанарима, чак и ако га ваш станодавац или управник имовине не захтева, и укључите одређене случајеве у којима се у вашем подстанарском уговору може задржати део новца од депозита (нпр. За покривање неплаћене закупнине, неплаћених комуналија, штете на јединици).

Узорак уговора о подстанару

Ево договора који моји станари и ја користимо за подстанарство. Обавезно потпишите и датирајте подстанар и све главне станаре. Свака особа треба да има своју потписану и датирану копију, а станодавац ће можда желети и копију.

Подстанарски уговор за

Разумем да своје пребивалиште могу прекинути у било ком тренутку и из било ког разлога под условом да 30 дана обавестим главне станаре.

Разумем да ће ми бити враћен депозит по повратку просторија главним станарима, али тај новац може бити задржан за штету у просторијама, неплаћену кирију или неплаћене комуналије.

Слушам се одричем свог права да само пружам заштиту и слажем се да могу бити деложиран из било ког разлога, укључујући и друге разлоге осим оних који се могу деложирати, све док главни станари 30 дана обавесте о напуштању просторија.

Пристајем да плаћам депозит за једнокреветну собу и месечну најамнину све док остаје укупна станарина куће.

Разумем да моје пребивалиште у чека једномесечни пробни период. Разумем да моје пребивалиште такође чека одобрење управника имовине.

Разумем да ћу бити одговоран за део комуналних услуга који су подједнако подељени између корисника.

Додатна литература

Унија станара Сан Франциска

Ова страница садржи објашњење 15 оправданих разлога деложације.
Одбор за изнајмљивање у Сан Франциску

Ова страница нуди више информација о оправданим узроцима деложације