Дужна пажња коју морате обавити пре куповине хотелске белешке

Да ли купујете или размишљате о улагању у хотелску ноту? Иако су хотели комерцијална својина, улагање у хотелске белешке је различито јер не само да купујете ноту, већ и стичете некретнину. Због тога морате да обавите детаљну проверу пре куповине хотелске белешке. Иако ово није исцрпан списак дужне пажње, ово је добар почетак поступка куповине хотелских нота.

1. Извршите физички пролазак кроз хотел

Када инвеститор купи хотелску ноту, стиче и ноту и некретнину. Инвеститори би требали провести шетњу са искусним добављачем и инжењером. Потврдите да је сва имовина хотела у складу са законима о заштити животне средине и било којом условном употребном дозволом коју је издала влада.

2. Уверите се да су сви документи о зајму на месту

Пре куповине хотелског кредита потврдите колико пута је кредит додељен купцу кредита. Такође бисте желели да набавите датотеку преписке продавца нота. Уз ове информације потражите било какве уговоре о управљању хотелима и било какве уговоре о комфору или субординацији. Сарадите са својим адвокатом како бисте били сигурни да су сви документи о задатку комплетни и да раде исправно.

3. Ангажујте стручњака за зонирање који ће прегледати усклађеност хотела

Током поступка дубинске анализе, прикладно је ангажовати тим стручњака који ће проценити стање и усклађеност имовине. Специјалиста за зонирање, инжењерски инспектор и инспектор заштите животне средине треба да анализирају имовину и доставе извештај о својим налазима. На пример, специјалиста за зонирање треба да прегледа хотелска права, као што је потврда да је број паркинг места у складу са захтевима за зонирање. Инжењерски инспектор треба да пружи извештај о физичким аспектима имовине, укључујући водоводне, електричне, рачунарске, телефонске и механичке системе. Извештај инжењера такође треба да детаљно наведе стање структурних елемената.

Инспектор заштите животне средине треба потражити све тренутне и потенцијалне опасности по животну средину које могу постојати на и у близини имања. Инспектор заштите животне средине такође треба да верификује да ли су ознаке имовине и хотела у складу са свим законима о заштити животне средине и условном употребном дозволом коју је издала влада. Такође би требало потврдити да је натпис у складу са законима заштите животне средине и државе.

4. Анализирајте пословање хотела

Анализирајте хотелске системе. Прегледајте трошкове задржавања или промене хотелских концепата, протокола и система. Неки купци хотела напомињу да исправљају или допуњују хотелске финансијске извештаје ако се хотелом лоше управља. Имајте на уму да неки купци хотела такође примењују нове системе за управљање приходима, системе резервација и системе за ограничавање трошкова. Узмите у обзир ове потенцијалне трошкове док анализирате куповину хотелских нота.

5. Прегледајте све досијее запослених и радна питања

Потврдите да су сви запослени (укључујући собарице, домаре и менаџерски тим) правни радници и да имају одговарајућу документацију у евиденцији. Ако утврдите да има радника без докумената, било би добро потражити другу хотелску белешку коју бисте купили. Обавезно анализирајте све позиције запослених, од домара до менаџера.

Поред тога, требали бисте размотрити било која синдикална питања. Ово је дефинитивно неопходно ако купујете ноту великог хотелског бренда. На пример, ако је хотел предмет синдикалне кампање, оперативни трошкови хотела могли би се повећати за чак 40%. Ово може смањити вредност ваше хотелске белешке.

6. Размотрите нове захтеве за власништво код франшизера хотела

Ако размишљате о куповини франшизног хотела, проверите услове и захтеве бренда за ново власништво. Неки даваоци франшизе могу захтевати да примаоци франшизе врате неплаћене франшизне накнаде као непредвиђени случај коришћења бренда. Неки власници франшиза такође захтевају накнаду за отказивање за нове власнике који желе да раскину посао и ангажују новог оператера.

Поред тога, давалац франшизе може захтевати план побољшања имовине, што може утицати на вредност ноте. План побољшања имовине је план надоградње хотела. Понекад се користи за хотеле како би остали усклађени са законима о заштити животне средине и владе. Неки даваоци франшизе то такође захтевају како би прималац франшизе био у складу са стандардима хотелске марке. Следе нека од типичних побољшања:

Реновирање спољних фасада - укључујући натписе, кровиште и боје
Ажурирања соба и предворја, попут осветљења и расвете
Нове погодности попут затвореног / отвореног базена и простора за фитнес
Проширите или побољшајте паркинг

7. Потражите скривена заложна права на имању

Када купујете хотелску напомену, не купујете само кредит, већ купујете и некретнину. Због овога је важно да се на имовини изврши претрага заложног права. Такође је неопходно покренути УЦЦ потрагу за скривеним заложним правима. Неизмирена заложна права на некретнини могу смањити вредност хотелске ноте. Упућени адвокат треба да буде у могућности да доврши потрагу за вама.

8. Прегледајте финансијске извештаје хотела

Будући да ћете физичку имовину куповати заједно са хотелском белешком, дефинитивно ћете желети да затражите од свог адвоката и / или књиговође да изврше дубинску анализу финансијских средстава хотела. Информације које треба прегледати су:

Месечни извештаји о добити и губитку, са пратећим распоредима
Попуњеност и просечна дневна стопа (за последње 3 године)
Извештај о добити и губитку за текућу годину у односу на претходну годину
Ревидирани биланс стања (за последњих 5 година)
Рачуни за порез на стварну и личну имовину у последње 3 године
Годишњи ревидирани извештаји о добити и губитку, са потпуним пратећим распоредима (за последње 3 године)
Попис ФФ&Е, залихе, потрошни материјал
Капитални издаци (за последњих 5 година) са тренутним пројекцијама издатака
Копије свих релевантних уговора, као што су уговори о управљању хотелима, уговори о услугама, лиценце, дозволе, закупи, колективни уговори и сви документи који детаљно описују обавезе које ће нови власник хотела преузети
Документи о осигурању, укључујући премијске трошкове, језик полисе и датум истека

Закључак

Када се правилно купе, хотелске белешке могу бити уносна инвестиција. Као и код већине инвестиција, важно је имати на уму циљеве које желите да постигнете. Куповина хотелских напомена најприкладнија је за оне који имају хотелско искуство и знање. Ако вам ово недостаје, препоручује се куповина друге врсте комерцијалних белешки. Ако имате искуства у хотелијерству или угоститељству и ако вам је угодно да купујете хотелске ноте, обавезно унајмите искусног адвоката који ће вам помоћи у процесу стицања.