Будите опрезни пре куповине кондоминијумске конверзије

Пикабаи Публиц Домаин

Само шта је конверзија етажне етаже?

Конверзија етажне етаже је када се целокупна имовина која се налази у искључивом власништву претвори у појединачно продате јединице као етажна кућа. (Промена намене).

Многа од ових имања првобитно су била станови, а понекад су то биле зграде попут фабрика или школа.

Наша историја пре него што је наше пребивалиште преиначено

Седам година сам живео у стамбеној згради и волео сам је. Било је у стамбеном делу углавном приватних домова. Зграда је била петоугао са пет бочних страна. У центру, на првом спрату, налазила се чесма са блиставим лампама. Други и трећи спрат су били отворени и могло се погледати преко ограда у фонтану. Био је јединствен и елегантан, а опет ништа скупљи од осталих закупнина у околини.

Свака од пет страна имала је по два апартмана који су се одвајали од центра у облику клинастог клина. Направљен је за стан јединственог облика. Док се улазило у клин, најшири део се отворио на балкон који је гледао на вртове.

У предворју смо имали систем за зујање и видео камеру много пре него што су видео камере постале норма. Једноставно је требало телевизију подесити на канал 9 да би се видело ко о њима бруји. Тиха музика пуштала се на звучничком систему кроз сале.

Имали смо предиван базен који је био беспрекорно чист.

Зграду су углавном заузимали млади професионалци, а власник је прегледавао станаре. Било је случајева да су станари пуштали прегласну музику, али су одмах деложирани.

За мене је ово била идилична резиденција. Тада сам добио обавештење да се станови претварају у етажни стан. Једном када је јединица купљена, постојећи станар би морао да оде.

Волите своје пребивалиште, али иде у стану

Одлуку сам донео на основу претпоставки (лоша идеја)

Мислио сам да је цена јединица толико разумна да би то била добра инвестиција. Био би то добар начин да изградим капитал и за неколико година то искористим за куповину куће.

Моја претпоставка је била да ће, будући да је то тако сјајно место за живот, и већина осталих станара које сам упознао, макар лежерно, такође куповати јединице. Претпостављао сам да ће карактер зграде остати исти и вероватно ће се квалитет живота попети јер би сви имали лични интерес за одржавање вредности имовине.

Уследио је мали улог, уплате хипотеке су ми биле ниске, а накнада за одржавање стана била је разумна.

Заправо, након куповине јединице, добио сам подзаконске акте. Књига правне величине дебљине око инча. У њему су наведени сви дос и не. Чинило ми се да су се сви придржавали правила, и то тако јасно назначених, да је моја будућа срећа тамо живела загарантована.

Стварност је погодила

Само је неколико постојећих станара купило јединице. Имали су своје разлоге. Млади парови су се одлучили да оду право у власништво куће; неки су очекивали да ће их њихова компанија преселити, а други нису имали депозит. Разлози су им били различити и било ми је жао кад сам видео да се неки од њих селе.

Отприлике половину јединица (30) купили су шпекуланти. Инвеститори који су одсутни заинтересовани су за приход од закупа, а затим, можда, предају имовине са профитом. Проблем? Већина њих није имала ни ресурсе ни наклоност станарима да преекранишу. Ако су њихови станари минирали музику у 2:00 ујутру, не би их било брига све док им се плаћала кирија. Ако су њихови станари продавали дрогу, затварали су очи. Имали смо власника који је изнајмљивао младу жену која је радила у продавници крофни. Међутим, стан није био за њу, дечко ју је послао да га изнајми. Желео је то као клуб за своју уличну банду. Тако су нам младићи улазили и излазили из зграде са бејзбол палицама пребаченим преко рамена. Никада нису били без њих и нису били бејзбол играчи.

Мислили бисте да би подзаконски акти ово спречили. Али у стварности, мало је чланова одбора имало храбрости бити тај који ће спроводити правила. Компанија за управљање имовином то им је учинила у екстремним случајевима, али исељавање некога није тако лако. Чини се да су многи од ових станара знали „како да играју игру“. Многи су тврдили да су болест или инвалидитет продужили процес деложације. Током месеци који су трајали у процесу, морали смо да трпимо њихове смицалице.

Финансијске последице заједничких заједничких трошкова

Накнада за одржавање покрива све уобичајене трошкове одржавања зграде. Како трошкови зграде расту, тако расте и накнада за одржавање.

На жалост, иако је свака јединица плаћала свој рачун за телефон и електричну енергију, вода и природни гас нису мерени одвојено. Свака јединица имала је свој термостат и грејну јединицу и могла је да контролише топлоту по потреби, али сви смо делили трошкове плина.

Теоретски, ово би све требало изједначити. У стварности, размотрите два примера озбиљнијих студија случаја:

Барбара Д: Имала је синдром хроничног умора и изјавила је да је због болести зими морала да држи широм отворене прозоре (у Конектикату) јер јој је потребан свеж ваздух. Међутим, требало је и да јој буде топло, па је загрејала на 85 степени.

Јохн Т: Један од његових комшија пожалио се да је стално чуо текућу воду; излуђивало га је. Одржаватељ је добио дозволу да уђе у Јохнов стан. Кад се из дневне собе приближавао купатилу, из купатила је излазио густи облак паре. У купатилу је топла вода цурила из славине за каду. Очигледно је то радио већ неко време јер су зидови купатила и суседни зид дневне собе били прекривени густим крзненим црним плеснијом. Решавање проблема са водоводом била је одговорност појединачног власника јединице и Џон није желео да запосли водоинсталатера, па је само пустио да топла вода цури.

О да, наше лепе фонтане. Како је квалитет наших становника опадао, тако је падао и квалитет њихових посетилаца. Чини се да су посетиоци зграде често помислили да би било духовито бацити сапун у њих. Сигурно су гледали смешне филмове у којима се сапун мехури. У стварности сапун не ствара мехуриће. Само седи тамо и онда зачепи пумпу за воду. Тако бисмо морали повремено купити нове пумпе и улагати у радне сате да бисмо испразнили фонтане и очистили сапун. Дакле, сваки пут кад би неко имао посетиоца са „смислом за хумор“, то би нас коштало 300 долара изнад главе.

Било је толико сличних прича. Трошкови које је свима нама проузроковала непажња неколицине људи. Тако су нам накнаде за одржавање расле.

А финансијска ситуација се погоршала

На почетку је Управни одбор то основао тако да је компанија за управљање имовином издавала чекове и доносила их на месечни састанак одбора да би их одбор прегледао. За сваку проверу био је потребан потпис два члана одбора.

Наш тада изабрани председник закључио је да је превише заузета да би је забрињавало то што је морала да потписује чекове, па је управнику имовине дала искључива овлашћења за потписивање чекова.

Следећи изабрани председник закључио је да не жели ни да јој смета гледајући провере на састанцима одбора. Рекла је управнику имовине да их само потпише и пошаље.

Негде низ пут откривено је да је нестао читав наш резервни фонд од 30.000 долара. Струја за светла у ходницима, паркингу и вешерају каснила је три месеца. Рачун за природни гас такође је каснио три месеца. Тако смо сада дуговали 60.000 америчких долара комуналним предузећима. То се догодило док је зграда пропадала јер се ништа није одржавало.

Резултат је био да су нам накнаде за одржавање порасле. Такође смо проценили по 2.000 долара у јануару и поново у марту.

Чини се да се одбор одлучио да неће наставити гоњење, као што је начин на који су написани подзаконски акти. Ако је новац недостајао, чланови одбора морали би да га лично надокнаде. Стога, ако би прогонили управника имовине и изгубили, то би било признање несталог новца. Одлучили су да се само изјасне да „нису одговорни“.

(Као по страни: Мој рођак живи у етажном власништву који је првобитно изграђен као такав, а не конверзија и догодило се исто. Они су сада потрошили имовину и немају средстава да то поправе.)

Моји предлози - ако ћете купити конверзију за издавање стана

Проверите како се мере уобичајени услужни програми. Потражите појединачно мерење - сваки власник плаћа свој плин, воду и струју. Не могу довољно нагласити овај.
Сазнајте ко је њихова компанија за управљање имовином. Претражите име компаније на мрежи и погледајте да ли је неко написао негативне коментаре о њима. Проверите њихову оцену код Беттер Бусинесс Буреау.
Обратите се компанији за управљање имовином и погледајте да ли намеравају да наставе да управљају имовином. Неколико компанија нас је напустило јер смо били премали да бисмо профитабилни. Тако смо завршили са менаџером који је побегао са средствима.
Постављајте питања о томе колико јединица је заузето од власника, а колико од власника одсутних инвеститора.
Питајте да ли се очекују неки већи издаци у блиској будућности - попут асфалтирања паркинга, поновног постављања базена. Замислите било шта велико што би могло требати учинити и питајте када је то последњи пут урађено. Возите се около и погледајте да ли се чини да постоји нешто главно што ће требати поправити, попут кровова или споредних колосијека.
Питајте када се десила њихова последња процена и да ли се очекује. Сазнајте када је накнада за одржавање последњи пут порасла и за који проценат се традиционално повећава.
Возите се по јединицама у различито доба дана и ноћи да бисте видели какву активност видите. На пример, ако видите јединице где пакети излазе кроз прозор, а новац улази, вероватно постоји дрога.
Погледајте можете ли уочити неке од тренутних власника и питати их да ли су срећни што тамо живе.

Питања и одговори

Питање: Да ли је за конверзију потребан ПДИ?

Одговор: Живио сам у згради као изнајмљивач пре куповине јединице. Не знам шта је власник зграде морао да уради да би зграду претворио из стамбене зграде у станове. Сећам се да смо добили писмо у коме се наводи да се власник пријављује за право на конверзију, а затим и обавештење када је то конвертовано заједно са нашим опцијама. Од мене као купца није се захтевало да имам ПДИ и нисам. Власник је хипотеке пружио као својство продаје и стога хипотекарна компанија није захтевала.

Каква су ваша искуства са конверзијама станова?

Асхлее Тхомас 20. маја 2020:

Ово је сјајан садржај. страница међутим заостаје за главном са толико искачућих прозора. хвала вам на овоме - био сам уморан од станова и сада сте потврдили моје привођење. Хвала.