Шта ће се догодити ако напустите свој дом и пустите га да запусти свој дом

Забрана или напуштање куће може бити тешко време у животу. Ево шта треба учинити ако требате донијети ову тешку одлуку.

Андрев Буцханан

Шта се дешава ако напустите свој дом и пустите да се забрани?

Када се суочите са запленом, може бити примамљиво једноставно одустати и отићи од куће. Пре него што напустите хипотеку, требало би да размотрите могуће последице остављања куће за забрану. Понекад напуштање куће може изгледати као најбоља опција, али забрана приступа вашем дому често доноси више штете него користи.

Осим што ћете изгубити свој дом и можда нећете имати где да живите, дозвола да се ваш дом заузме драматично ће утицати на ваш кредитни рејтинг и отежаће вам квалификацију за нови зајам у будућности. Постоје и пореске последице оврхе којих бисте требали бити свесни пре него што донесете одлуку да пустите свој дом у забрану.

Па шта ће се догодити ако напустите свој дом и пустите га да запусти кућу? Овај чланак ће вам помоћи да схватите какве ће последице имати ако ваш дом буде окончан. Такође ће вам дати идеју шта можете очекивати и понудити неке опције онима који желе да покушају да спасу своје домове и избегну заплену.

Ефекат забране приступа на ваш кредитни рејтинг

Можда се питате шта се догађа са вашом кредитном забраном. Вероватно сте свесни да ће вам оврха наштетити кредитном резултату. Колико то утиче на резултат може варирати, али имајте на уму да ће се свака касна уплата појавити на вашем кредитном извештају. Такође, када ваш дом прође кроз извршење забране, у одељак вашег кредитног извештаја биће унесен унос који покрива правне радње.

Оврха има тенденцију да више утиче на вашу кредитну оцену ако имате врло мало других дугова. Ако имате ажурне кредитне картице и плаћања у аутомобилу, ово може помоћи ублажити ефекат забране на ваш кредитни рејтинг. Међутим, ако на вашем кредитном извештају имате неколико других ставки или ти рачуни такође заостају, ефекат ће обично бити много већи.

Евиденција заплене и закашњења плаћања може остати на вашем кредитном извештају до седам година, али то не значи да седам година нећете моћи да добијете кредит. Чим се ваша финансијска ситуација поправи, требало би да се потрудите да платите сваки рачун који имате на време. Многи људи схватају да су већ после две године бављења овим способни да се квалификују за нови зајам.

Након што прођете кроз извршење заплене, вероватно ће вам требати велика капара следећи пут када позајмите новац за куповину куће. Ваша каматна стопа ће такође бити већа. Имајте на уму да владини програми попут Фанние Мае и Фреддие Мац нису доступни људима којима је у последње две године био одузет дом.

Ако вам заплена није проузрокована повредом или другим неочекиваним околностима које су вас спречиле да можете да извршите уплате, можда имате проблема са управљањем дугом које би требало решити. Компаније попут Фреедом Дебт Манагемент могу вам помоћи да елиминишете дуг на кредитној картици и на крају обновите кредит тако да ћете убудуће имати мању вероватноћу да ћете имати проблема са дуговима.

Пресуде о недостатку

Једно питање које се често поставља је: „Ако ми је кућа отета, могу ли ме натерати да платим?“ У многим државама одговор је да. Ово се догађа много чешће сада када је некада било. Разлог је тај што су цене некретнина пале, па је много већа вероватноћа да ће се ваш дом продати за мање од износа кредита. Ако ваша држава дозволи пресуде о недостацима, зајмодавац може да крене за вама због разлике између износа који дугујете на хипотеци и цене за коју је кућа продата на аукцији за оврху.

Пореске последице заплене

Једна ствар коју многи људи не схватају је да често постоји порезна казна која иде уз оврху. Оно што се дешава је да, ако кућа продаје мање од износа дуга, остатак зајма се сматра „опроштеним“.

Порезна управа на ово гледа као на приход јер је то нешто што бисте морали платити, али се из њега извлачите. Као резултат тога, можда ћете бити опорезовани на разлику између износа који сте дуговали и износа за који је кућа продата.

Добра је идеја разговарати са књиговођом или пореским правником о могућим пореским последицама пре него што дозволите да ваш дом забрани извршење забране.

Остале некретнине и имовина

Једна ствар око које људи често брину када се суоче са запленом јесте да ли ће зајмодавац моћи да узме и другу имовину и некретнине у свом власништву. Будући да су зајмови за некретнине обезбеђени имовином која се финансира, та имовина је обично све што зајмодавац може узети. Међутим, ако сте посебно навели другу непокретност као додатно обезбеђење када сте се пријавили за кредит, та имовина такође може да се узме.

Када зајмодавац забрани приступ вашем дому, ваша лична имовина није укључена у забрану. Зајмодавац нема право на имовину која није трајно везана за кућу.

Опције за избегавање оврхе

Уместо да се удаљите од куће, добра је идеја да контактирате свог зајмодавца чим почнете да имате проблема са плаћањем како бисте покушали нешто да решите. Многи зајмодавци имају на располагању програме за помоћ власницима кућа који пролазе кроз краткорочне финансијске потешкоће. Радећи са својим зајмодавцем, можда ћете моћи да зауставите извршење заплене код куће.

Део уместо заплене

Ако се чини да нећете моћи да смислите начин да задржите свој дом, неки зајмодавци ће понудити „уговор уместо заплене“ или „готовину за кључеве“. Ако зајмодавца можете платити да се брзо иселите и напустите дом у добром стању, то би вам могло помоћи да платите трошкове усељења у нови дом. Међутим, радња уместо извршења има обично приближно исти ефекат на ваш кредитни рејтинг као стварна извршба.

Кратка продаја

Алтернатива напуштању куће је кратка продаја. Нажалост, за то вам је потребна сарадња банке. Када продате кућу у кратким продајама, банка се слаже да прихвати износ који кућа продаје као потпуно плаћање хипотеке. Неке банке уопште неће обављати кратке продаје, а оне које то учине довешће вас до тога да прескочите пуно обруча и попуните тоне папира да бисте одобрили продају. Као резултат, кратка продаја је ретка. Међутим, ако то можете, кратка продаја је боља од тога да пустите кућу да запусти.

Измена зајма

Измена зајма је споразум између вас и банке којим се мењају услови зајма. Приближно је тешко убедити банку да склопи уговор о модификацији зајма као кратка продаја, можда и тежа. Ако користите ову опцију, добра идеја је да вам искусни адвокат или компанија за модификовање зајма помогну у процесу.

Како забранити приступ свом дому

Видим много људи који траже како да одузму кућу, па ћу узети минут да се позабавим тим питањем. Очигледно је да, ако не платите хипотеку, дом ће вам на крају бити одузет, али мислим да ако тражите информације о томе како забранити дом, оно што заправо тражите је да ли треба да кажете банци да јесте пуштајући ваш дом да запусти.

Одговор на то питање је да је у потпуности на вама. Можете рећи својој хипотекарној компанији да више не можете да платите уплату или можете једноставно да престанете да је плаћате. Ако обавестите зајмодавца, можете очекивати да поступак заплене започне пре, него ако то не учините, па им реците да можда није у вашем најбољем интересу. Шта се дешава када заплените кућу и не пронађете другу кућу у коју бисте се уселили пре него што морате да напустите просторије? За кретање ће вам требати и време и новац. Можда ћете открити да ће вам бити боље ако покушате да одложите оврху док штедите новац за станарину и покретне трошкове.

Шта се дешава са запленом?

Дакле, шта се дешава када извршите забрану приступа? То је добро питање. Пре свега, након што започнете са заостајањем у уплатама, добићете обавештење да ваша уплата касни. Такође можете почети да примате позиве за наплату од зајмодавца. Хипотекарна компанија може да настави да шаље обавештења која касне са наплатом два до три месеца пре започињања поступка оврхе или могу започети оврху чим закасните са хипотеком.

Обавештење о неизвршењу обавеза

Процес оврхе разликује се од државе до државе, али све државе захтевају неку врсту обавештења пре него што банка започне поступак оврхе. Ово се може назвати „обавештењем о неплаћању“, „обавештењем за убрзање“ или „писменим захтевом“, у зависности од тога где живите. У већини подручја имат ћете око тридесет дана да надокнадите хипотеку пре него што зајмодавац може предузети даље мере за забрану приступа вашем дому.

Обавештење о извршној продаји

Након што вам се пошаље обавештење и истекне време чекања, зајмодавац може одредити датум продаје ваше куће на аукцији за оврху. Они могу бити обавештени о датуму аукције заплене поштом или поштом код куће, али у већини места то се чини објављивањем јавног обавештења у локалним новинама. Једном када се обавештење објави или достави, више нећете моћи да спасите свој дом тако што ћете своје уплате актуелизовати. Сада ћете морати да платите целокупан износ зајма како бисте зауставили оврху.

Аукција заплене

На аукцији за извршење лицитације, понуђачи ће добити прилику да дају понуде за кућу. Ако је висока понуда једнака или већа од износа дуга, понуђач ће поседовати дом након периода откупа, ако га има. У супротном, банка ће на крају преузети власништво над домом.

Период откупа

У многим државама постоји нешто што се назива „период откупа“ у процесу оврхе. Начин на који ово функционира разликује се од државе до државе, па би требало да проверите законе о заплени имовине у вашој држави да бисте сазнали да ли ћете имати период откупа и ако да, колико дуго траје.

Ако постоји период откупа, имат ћете одређени временски период након што се дом прода на аукцији током којег можете доћи до дуговања у дому и откупити дом. Период откупа је често између 6-12 месеци.

Ово даје власнику куће прилику да покуша да нађе купца за кућу како би отплатио стање кредита. Чак и ако не можете да пронађете купца, имате право да останете у кући током периода откупа. За то време у основи живите без накнаде у кући. Добро је ово време искористити за уштеду новца за изнајмљивање другог дома или стана.

Шта се дешава након оврхе?

Сад кад знате шта се дешава када извршите оврху над кућом, можда се питате шта се дешава након забране приступа кући. Када се период откупа заврши (ако постоји у вашој држави), банка ће преузети власништво над домом. Постаје део РЕО-а банке или залиха у власништву некретнина.

Домови у власништву банака обично се воде код агента за продају некретнина, баш као и било који други дом. Забрањене куће обично се продају по нижој цени од осталих домова јер су често занемарене током и након поступка заплене. Као резултат, обично им је потребан неки ТЛЦ до тренутка када изађу на тржиште и не доносе тако високу цену као друге куће у истом суседству.