Како купити некретнину са мање од 100 УСД помоћу реита

Цханце Цок из Пикабаи-а

Како започети улагање у некретнине са РЕИТ-ом

Постоји много начина за улагање у физичке некретнине, али већина њих укључује велике суме новца и одвајање једне велике инвестиције одједном. За већину људи је нечија кућа највећа инвестиција у некретнине и за многе ће то можда бити довољно да брину. Ако желите да више инвестирате у некретнине или диверзификујете свој тренутни портфељ, можда као део свог Ротха или традиционалне ИРА-е, постоје неке сјајне могућности које вам могу омогућити да поседујете физичку некретнину без муке око управљања том имовином.

Један од начина је путем фонда за инвестирање у некретнине (РЕИТ). РЕИТ је корпорација која у САД мора да испуни следеће критеријуме:

• Компанија РЕИТ улаже најмање 75% укупне имовине у некретнине, готовину или америчке трезоре.
• Најмање 75% свог бруто прихода остварује од наплате закупнина, од камата на хипотеке којима се финансира некретнина или од продаје некретнина.
• Акционарима сваке године исплати не мање од 90% свог опорезивог прихода у облику дивиденде.
• Признато је као ентитет који се опорезује као корпорација.
• Њиме управља управни одбор и / или повереници.
• Има најмање 100 акционара.
• Не више од 50% акција РЕИТ-а држи пет или мање појединаца.

За мене као инвеститора, можда једна од најпривлачнијих ствари у вези са РЕИТ-ом су дивиденде које они исплаћују, као и апрецијација капитала, што је вредност акција која расте с временом.

Према Зацх-овом истраживању, током четрдесет година од 1972. до 2012. године, просечни годишњи принос РЕИТ-а износио је 8,09%. За мене то уопште није лош рекорд. Наравно, свака инвестиција има ризике, а током финансијског слома 2009. године, удео неких РЕИТ-а је преко ноћи опао за више од 50%. Ако сте били попут мене и тада сте били један од оних инвеститора у РЕИТ, била би то тешка таблета за прогутати. Ипак, да сте се држали својих акција, видели бисте да се цена вратила на ниво пре пада, а затим наставила да расте и зарађујете дивиденде током последњих неколико година.

Какве врсте РЕИТ-а постоје?

Ако сам вас заинтересовао и желите да инвестирате у своје мало царство некретнина, тада постоји много избора. У многим случајевима, појединачне компаније РЕИТ фокусирају се на један или два сектора, медицинске ординације и болнице, на пример. Други могу купити само некретнине у којима се налазе торњеви за мобилне телефоне или складишта која се користе за дистрибуцију производа или за смештај фарми рачунарских сервера. Постоје РЕИТ-ови за становање који поседују стамбене комплексе и куће за изнајмљивање, као и они који поседују тржне центре, па чак и рекламе на отвореном. Покушати одабрати сектор у којем вам је најудобније може бити претежно, с обзиром да сваки носи свој ризик.

Да би се диверзификација учинила лакшом, постоје ЕТФ-ови или фондови којима се тргује на берзи, а који се продају на главним берзама и који сами садрже акције бројних компанија РЕИТ. Један од мојих омиљених ЕТФ-ова је Вангуард, Вангуард Реал Естате ЕТФ (ВНК). Има врло разуман омјер трошкова 0,12%, а од 20.12.2020. Имао је просјечни десетогодишњи принос од преко 8%. Од датума када сам написао овај чланак, део ВНК-а могао се купити за 86,76 УСД.

Препрека за улазак у ову врсту улагања у некретнине је врло ниска, посебно сада када су интернетске брокерске компаније попут Цхарлес Сцхваб укинуле све накнаде за куповину и продају акција. У неким случајевима износ за отварање брокерског рачуна износи само 100 УСД. Ако сте зарадили приход или имате супружника који то има, можда ћете моћи да уложите између 5.000 и 7.000 америчких долара у Ротх ИРА, а затим више никада нећете плаћати порез на приход и делити процену цене на вашој инвестицији. У свом случају, инвестирам у ЕТФ-ове преко своје Ротх ИРА-е. Као да плаћате порез само на семе, а затим сте у стању да берете плодове са дрвета које је бесплатно расло из тог семена, до краја живота.

Можда све звучи добро, али да ли је ово најбољи начин да уложите сав новац? Већина финансијских стручњака не би саветовала да сва јаја стављате у једну корпу, а уместо тога препоручили бисте да своју штедњу или пензију диверзификујете кроз низ инвестиција, попут обвезница, деоница, банковних ЦД-а, па чак и физичког злата. Како се приближавате старосној граници за одлазак у пензију, ваша инвестициона стратегија требало би да постане још конзервативнија, јер имате мање времена да надокнадите тржишне губитке.

Сваки сценарио улагања је другачији, а неки саветници предлажу да се најмање 10% портфеља уложи у некретнине. Тај проценат је сличан мом сопственом уделу у РЕИТ-има и РЕИТ-овим ЕТФ-овима.

Како се РЕИТ упоређује са стварном некретнином као инвестицијом?

Изузетно је тешко упоређивати улагање у РЕИТ или РЕИТ ЕТФ са куповином дела физичке некретнине. За многе паметне инвеститоре поседовање сопствене имовине може бити много уноснији предлог. Ако сте у могућности да искористите само малу количину сопственог новца за финансирање некретнине, а затим је изнајмите за износ који ту хипотеку плаћа сваког месеца заједно са трошковима одржавања, тада ћете имати потпуно другачији исход него да уложили сте исти износ у РЕИТ. На крају хипотеке, ваши станари би платили лавовски део трошкова ваше инвестиције, умањени за све трошкове које сте имали, укључујући ваше време.

Ово поређење, РЕИТ у односу на физичку некретнину, поређење је између јабука и наранчи. Без обзира на то, доста се преобликује на финансијским сајтовима попут "Тхе Мотлеи Фоол" у чланцима са насловима као што су "РЕИТ'с вс. Поседовање сопствене некретнине". Иако у многим случајевима можете изаћи много даље самостално купујући имовину, ризици нису исти за обе имовине и једноставно нису директно упоредиви. На пример, на вашем локалном тржишту некретнина можда треба да се изврше велике корекције, попут оне коју је изазвао локални послодавац који је напустио град, или, можда немате среће и добијете станаре који у више наврата наносе скупу имовинску штету вашој најамнини. (Био сам тамо и морао сам да се носим са тим.) Награде, као и ризици, концентрисани су када поседујете своја имања.

Вангуард фонд, који смо поменули, ВНК, поседује више од 180 различитих РЕИТ-ова, који заузврат могу поседовати стотине различитих некретнина распоређених у стотинама градова и држава. Ако би се пад догодио на једном подручју или ако би станар негде престао да плаћа, последице на вашу инвестицију не би биле тако страшне као да сте власник стварне имовине.

Нисам против поседовања имовине која се изнајмљује; Изузетно се залажем за то и имао сам своја имовина. У овом тренутку свог живота, међутим, више не поседујем ниједну најамнину и више немам жељу да наплаћујем станарину од заосталих станара или се бринем о стању крова, канализације или грејача воде. Такође, због кризе ЦОВИД-19, града у којем живим, Аустин, ТКС, неколико месеци је усвојио мораторијум на деложације. Иако дубоко саосећам са људима који живе у тим домовима и нису у могућности да плаћају станарину, саосећам и са станодавцима, од којих су многи мали инвеститори који можда и сами тешко исплате хипотеку на имањима на којима нису прикупили закупнина у месецима.

Због сопственог мира одлучујем да свој пензиони фонд држим разноликим у неколико различитих класа имовине, укључујући РЕИТ ЕТФ, уместо да морам да имам посла са станарима како постајем старији. Ако разумете ризике и желите други начин да диверзификујете своје инвестиције, можете размислити о додавању РЕИТ-а и РЕИТ ЕТФ-а у свој портфељ. Као и код сваке друге инвестиције, пре него што донесете одлуку, прво се посаветујте са својим инвестиционим стручњаком.

Извори

Извори за овај чланак укључују:

Инвестопедиа, хттпс://ввв.инвестопедиа.цом/термс/р/реит.асп

Зацкс Ресеарцх, хттп://ввв.зацкс.цом/стоцк/невс/100195/РЕИТс-Бреактхроугх-Реал-ор-Буббле

© 2020 Нолен Харт