Увод у инвестиционе фондове за некретнине (реит) и мастер командитно друштво (млп)

Овај чланак олакшава разумевање РЕИТ-а и МЛП-а.

Трент Сзмолник

Шта је РЕИТ?

Повереништво за улагање у некретнине или РЕИТ је компанија која помаже у финансирању некретнина у сврху стварања прихода. Неки РЕИТ-ови такође поседују некретнине. РЕИТ-ови су врло слични узајамним фондовима по начину на који се моделирају, јер својим инвеститорима пружају ток прихода са пуно диверзификације. РЕИТ-ови исплаћују скоро сав приход који примају као дивиденду акционарима. Акционари одговарају плаћањем пореза на добит који је везан за те дивиденде.

РЕИТ-ови су фантастичан начин за људе да у свој портфељ додају некретнине великог обима, на исти начин на који би новац куповали у другим индустријама. Када деоница добро послује током датог квартала, акционар профитира повећаном ценом деоница и / или дивидендом. Исто се дешава са РЕИТ-овима. АКО њихове инвестиције добро послују у одређеној години, корист имају њихови акционари.

РЕИТ-овима се тргује на главним берзама на исти начин као и редовним акцијама, али постоје и неки РЕИТ-ови који су потпуно приватни и нису на листи. Када се говори о РЕИТ-овима, обично говоримо о капиталним РЕИТ-овима или хипотекарним РЕИТ-овима. Капитални РЕИТ-ови су дизајнирани да генеришу приход прикупљањем закупнине на некретнинама или продајом те имовине. Хипотекарни РЕИТ-ови зарађују новац улажући у хипотеке или хипотеке повезане хартије од вредности. Хипотеке су повезане са комерцијалном или стамбеном имовином.

У данашњој економији, РЕИТ играју главну улогу у економији. Повезани су са толико установа, као што су станови, болнице, индустрије, старачки домови, тржни центри, локације за дугорочно складиштење, станови за студенте и још много тога. Студије консултантских компанија показују да РЕИТ поседује некретнине у свакој појединој држави Сједињених Држава, заједно са више од 30 различитих земаља широм света.

Али како се компанија квалификује да се класификује као РЕИТ? Морају да уложе најмање 75 одсто имовине коју поседују у некретнине. Поред тога, 75 процената или више прихода морају долазити од закупнина на њиховим имањима, од интереса за хипотеке у које улажу или од некретнина које продају.

РЕИТ такође морају платити 90 посто или више свог опорезивог прихода својим акционарима као дивиденду. Они су опорезиви субјекти којима управља или одбор директора или одбор поверилаца. Морају имати најмање 100 акционара, а пет или мање акционара не сме имати више од 49 процената акција на тржишту.

Шта је МЛП?

Мастерс Лимитед Партнерсхип, или МЛП, је облик ограниченог партнерства којим се тргује на берзи. Мастерс Лимитед Партнерсхип има типове партнера: ограничене партнере и генералне партнере. Ограничени партнери одговорни су за обезбеђивање капитала МЛП-у, док такође добијају део новчаног тока МЛП-а као расподелу дохотка. У међувремену, генерални партнер је одговоран за вођење послова МЛП-а, док је њихова плата везана за учинак ентитета током њиховог боравка.

У правном смислу, партнерства се дефинишу као МЛП када партнерство добије најмање 90 процената свог новчаног тока од роба, природних ресурса или улагања у некретнине. МЛП-ови су занимљива инвестицијска прилика за појединце јер пружају пореске олакшице командитног партнерства, а истовремено инвеститорима дају ликвидност куповине у јавној компанији. Пореске олакшице односе се на чињеницу да компанија није дужна да плаћа порез на новац који заради, али се дивиденде које су примили власници удела опорезују.

У Сједињеним Државама МЛП играју велику улогу у енергетској инфраструктури државе. МЛП су одговорни за транспорт, складиштење и прераду различитих угљоводоника, попут нафте, природног гаса, гасних течности и других рафинисаних производа. Замислите ове МЛП-ове као национални систем аутопутева, где аутомобили плаћају „путарину“ кад год путују из једне државе у другу. МЛП-ови који се баве енергетском инфраструктуром остварују сталан приход путем путарина које плаћају компаније које морају да превозе угљоводонике од извора до купца.

Оно што је занимљиво је чињеница да приход који остварују МЛП не мора зависити од цена нафте или природног гаса током датог квартала или године. Чак и када цена гаса постане заиста ниска, путарина на роби се не мења - јер је путарина повезана са количином отпремљене робе. Још једна корист за МЛП повезане са енергијом је уграђена жива ограда у већини уговора о путарини. Цестарина за превоз угљоводоника расте након неколико година, како би се испратила инфлација у националној економији.

Улагање у РЕИТ

Цхениере Енерги Партнерс ЛП

Цхениере Енерги Партнерс, ЛП је командитно друштво формирано од стране Цхениере Енерги, Инц. Компанија послује кроз операције течности и регасификације на сегменту терминала за ЛНГ Сабине Пасс.

Ризици улагања у РЕИТ и МЛП

Иако се и РЕИТ и МЛП разликују у начину на који су структурирани, премиса оба је врло слична. Огромну већину својих добитака исплаћују својим акционарима или инвеститорима. РЕИТ-ови су законски обавезни да акционарима обезбеде најмање 90 процената своје зараде, што значи да им остаје врло мало простора за померање током одређеног квартала или године. Када ствари иду добро, инвеститори могу видети значајне дивиденде. Али ако РЕИТ прође кроз лошу чаролију, то може довести до потпуне пропасти. А РЕИТ-ови повезани са хипотекарним хартијама од вредности често смањују дивиденде које плаћају када каматне стопе расту или заостале стопе хипотеке расту.

РЕИТ инвестиције су увек ризик када се тржиште некретнина суочи са падом. Важно је да инвеститори који улажу свој новац у РЕИТ имају разумевање како напредује тржиште некретнина у земљи. Када улажу у МЛП, важно је да инвеститори гледају даље од високих дивиденди. Генерално се препоручује тражење МЛП-а који имају дугу историју готовог новца. Много је мање вероватно да ће ови МЛП пропасти.

Чак и код РЕИТ-ова, добра је идеја погледати историју исплате дивиденде, јер је она важнија од једне или две године приноса на дивиденду од 15 или 16 процената. Понекад је пут ићи са РЕИТ-ом који плаћа седам или осам процената приноса на дивиденду десет узастопних година, јер они имају искуства у одржавању свог успеха.

Графикон цена компаније Реалти Инцоме Цорпоратион (О).

Предности РЕИТ-а

Постоји неколико главних разлога зашто инвеститори можда желе да свој новац ставе у РЕИТ. Диверзификација је огроман бонус, јер РЕИТ-ови често показују малу корелацију са учинком берзе. А дивиденде које плаћају РЕИТ-ови су огромне у поређењу са онима које исплаћују традиционалне акције. Такође их је врло лако купити и продати, што је привлачно за инвеститоре који можда желе да поседују РЕИТ само на кратак временски период.

Статистичка анализа показала је да су многи РЕИТ-ови са берзе бољи од С&П, Дов Јонес-а и НАСДАК-а. Они су такође невероватно транспарентни, јер морају следити исте регулаторне услове као и друге компаније којима се тргује јавно. Њихово финансијско извештавање такође је идентично предузећу које своје акције ставља на тржиште.

Предности МЛП-а

Већина МЛП-а нуди принос од шест до седам процената, док такође сваке године производе стабилне и доследне новчане токове. Расподелу готовине коју пружају МЛП прилично је лако предвидети, што је одлично за инвеститоре који траже стабилност. Будући да МЛП нису оптерећени плаћањем пореза, они имају далеко нижу цену капитала од већине других компанија. МЛП су у могућности да наставе подухвате које опорезиви субјекти можда неће сматрати изводљивим.

Капитални добитак је једна од највећих користи компаније за прелазак на МЛП структуру. Уместо да се суоче са двоструким опорезивањем, што је уобичајено за корпорације, МЛПС се опорезују само када се приме дистрибуције.

Пореске последице - МЛП

МЛП се опорезују на повраћај капитала, док се инвеститори морају бавити пореским обрасцем К-1 када поседују МЛП. То је компликовано средство за припрему пореза, али постоји мноштво рачуновођа или пореских образаца на мрежи који могу помоћи да тај процес буде мало мање изазован.

Још један негативан став о МЛП-има је тај што се не повезују са ИРА-има због УБТИ-а или неповезаног пословног пореза на приход. МЛП често остварују ову врсту прихода својим пословањем. Ако су имања која имате довољно велика да резултирају УБТИ пореским рачуном од преко 1.000 америчких долара, можда ћете морати да платите порез на УБТИ, чак и ако је МЛП постављен на ваш рачун одложеног пореза.

Али МЛП такође имају доста пореских олакшица. Допустите нам да сте купили јединице вредне 100.000 УСД у МЛП-у. Током прве године добијате 6.000 УСД у кварталној расподели. Када се година заврши, сазнаћете да су ове расподеле укупно износиле 6.000 УСД прихода и 5.000 УСД амортизације. Од 6.000 долара одузели бисте 5.000 долара да бисте добили износ на који ћете платити порез - 1.000 долара. Чак и ако се налазите у врло високој пореској категорији која наплаћује порез од 50 одсто, на крају бисте платили само 500 долара пореза на 6.000 долара прихода.

Пореске последице МЛП-а се боље разумеју посматрањем поврата на капиталу и трошку. Поврат на капитал је исплата коју хартија од вредности, попут РЕИТ-а или МЛПС-а, врши инвеститору из средстава која нису изведена из њиховог нето прихода. Основа трошкова се односи на првобитну цену средства за пореске сврхе, прилагођену било којој дивиденди или расподели. Понекад се назива и пореском основом. Приликом плаћања пореза, инвеститори могу утврдити своју капиталну добит, која се односи на разлику између основе трошкова и тренутне тржишне вредности средства.

Код МЛП-а не морате одмах да плаћате порез на своја имања - уместо тога можете их одбити од основе трошкова. Али ако продајете МЛП јединице, морате да платите порез на продате јединице. Дакле, дугорочно држање МЛП-а има смисла за многе инвеститоре, јер могу сачекати да њихова основа трошкова достигне 0 УСД, што значи да је њихов порез трајно одложен.

Пореске последице - РЕИТ

Иако изгледи да РЕИТ-у не буде наплаћен порез на добит привлаче инвеститоре, они морају имати на уму да се порез на доходак плаћа на дивиденде које они добију. Поред тога, РЕИТ мора да се бави порезом на имовину на својим различитим имањима. За неке РЕИТ-ове порез на имовину може чинити чак 25 посто оперативних трошкова.

Дивиденде које РЕИТ исплаћују опорезују се као редовни приход власнику јединице. Али постоје случајеви када се дивиденде сматрају квалификованим дивидендама, што резултира порезом на капиталну добит. Велика већина акционара РЕИТ-а платиће своју највишу маргиналну стопу пореза само на своје дивиденде. У ствари, неке од дивиденди које РЕИТ исплати могу се квалификовати као неопорезиви принос капитала, који одлаже порез на те јединице док их власник не прода. Таква неопорезива плаћања на крају смањују основу трошкова за власника удела.

Улагање у МЛП

Постоји много начина за улагаче да свој новац ставе у МЛП. Један од тих начина је путем ЕТФ-а или МЛП-а. Фондови којима се тргује на берзи су тржишне хартије од вредности које прате индексе, као што су роба, обвезнице или индексни фондови. За разлику од узајамних фондова, ЕТФ-ови тргују на берзи.

ЕТФ МЛП-ови су одличан начин за инвеститоре да уклоне неке пословне ризике повезане са куповином појединачних МЛПС-а, истовремено им пружајући пореске олакшице повезане са фондовима којима се тргује на берзи. Али ЕТФ МЛП-ови су често прилично скупи, на шта инвеститори морају бити опрезни.

Ако инвеститори не желе да се одваже на ЕТФ МЛП-ове, могу такође размотрити узајамне фондове који држе МЛП-ове. Узајамни фондови који свој новац улажу у МЛП-ове омогућиће инвеститорима да одложе своје порезе на дистрибуирани приход док се инвестиције не продају. Ови добици се квалификују као дугорочни добици, што резултира нижом пореском стопом од краткорочних капиталних добитака.

Узајамни фондови су такође одлична опција због своје управљане природе. Ако менаџер узајамног фонда бира МЛП-ове који ће их ставити у фонд, може да направи велику разлику у ублажавању ризика од ове имовине. Превише инвеститора мисли да су сви МЛП једнаки. Иако инвеститори морају платити накнаду за одржавање ових погодности, вреди размислити о позитивним странама.

Изјава о одрицању одговорности

Овај чланак је само за информације и образовање. То није потврда неке посебне акције за фонд. Пре куповине и продаје акција, консултујте свог берзанског брокера или финансијског саветника.