Веће слојева: крађа, малтретирање и неовлашћене одлуке

Веће слојева: крађа, малтретирање и неовлашћене одлуке

Леонг

Савети слојева: крађа, малтретирање и неовлашћене одлуке

Ја сам тип одрасле особе која и даље ужива у бајкама. Верујем да ће истина бити откривена! Верујем да ће добро превладати над злом.

Па, кад сам схватио да је слојевито веће које је водило зграду (у којем се налази мој тек купљени стан) крало новац, малтретирало становнике и доносило структурно штетне одлуке, придружио сам се одбору за слојеве. Видела сам себе као невољног јунака - добру вилу која ће спасити зграду и вратити слободу људима. Очекивао сам захвалност, срећу и изузетан дух заједнице.

Све што сам урадио је да сам изгубио невиност.

Да ли сте обично уверени да је „ваш пут“ најбољи начин, без обзира на то шта неко други каже?

Да! Па онда… стратарски савет је можда право место за вас.

Савете слојева чине добровољци. Многи од ових волонтера су изузетни људи који дају своје време и често слободно дају своју стручност.

Али на несрећу, већина људи које привлачи служење у овом одбору су обично они који имају дневни ред. Понекад користе свој положај да зараде новац. Чешће користе свој положај за храњење својих дисфункционалних проблема са контролом.

Слојевити домови немају цареве, владаре или газде. Овај однос једноставно није потребан, нити се његове препоруке могу наћи било где у Закону о власништву слојева.

Леонг

Преглед садржаја

1. Да ли је Савет Страта шеф?
2. Које су одговорности Савета страта?
3. Па ко је шеф?
4. Могу ли чланови Савета страта да малтретирају становнике?
5. Могу ли чланови Савета слојева да краду новац?
6. Предаја трошкова путем ситног новца
7. У договору са добављачем
8. Позајмљивање новца из резервног фонда (ЦРФ)
9. Није ли управник имовине главни?
10. Да ли је могуће извести правнички савет страта?

1. Да ли је Савет Страта шеф?

Ово је ужасно, али често заблуда. Ужасно за становнике, јер никоме не треба шеф у властитом дому. А истина је такође ужасна за савет слојева.

За управљање само неколико људи обично је потребна пословна диплома у људским ресурсима. Захтеви управљања многим породицама (у зависности од величине зграде или комплекса) били би довољни да дочарају слике равних јакни, подстављених соба и гласова.

Не, стратарски савет није шеф.

Изненађени? Истина је. Слојевити домови немају цареве, владаре или газде. Овај однос једноставно није потребан, нити се његове препоруке могу наћи било где у Закону о власништву страта (СПА).

Чланови већа нису полиција. Полицајац проводи опсежну обуку у многим областима, укључујући људско понашање, истрагу и правна питања.

Дужности руководства које су укључене у службу у одбору често се замењују за позиције власти.

„Сервирање“ је кључна реч.

Што се тиче овлашћења, веће може да делује само према нечему што је противно подзаконским актима. Чак и тада морају да имају писану жалбу. Једино када би требало да имају било какву моћ је током правилно сазваних састанака већа.

Ако случајно будете сведоци нечега или имате жалбу, немојте то рећи члану одбора. Уместо тога, пошаљите имејл менаџеру имовине. Она не познаје политику зграде и стога може остати непристрасна.

Такође, по закону, сва преписка коју управник имовине добија мора да буде објављена и да јој се обраћа веће слојева. Због тога плаћате велике паре компанији за управљање имовином.

Једино када би слојеви савета требало да имају било какву моћ, то је током правилно сазваних састанака већа.

Леонг

2. Које су одговорности Савета страта?

Они су посредници који представљају зграду и становнике (путем избора и гласања). Они управљају управником имовине у свим питањима слојевите корпорације. Заједно доносе одлуке о:

• Одржавање зграде (познате и као слојевита корпорација).
• Преписка власника (коју је доставио управник имовине).

Ко је газда? Статут!

Леонг

3. Па ко је шеф?

Подзаконски акти. Знате, она сува, ауторитативна литература која изазива напетост у грудима праћена небрањеним представама о побуни… или барем зијевању праћеном тешким капцима.

Искрено није тако лоше! Обично су то само малени снопови папира, дебљине отприлике два милиметра, прикладни за читаоце и можете их завршити од корица до корица за отприлике 15 минута. Препустите се себи и пожњејте слободу која долази од знања.

Од датума усвајања, подзаконски акти су смернице које су власници (ради хармоније и добробити зграде) изабрали да следе.

Подзаконски акти и СПА морају бити усмерени на вас - а не на поједине чланове савета слојева (који могу имати своје пристрасности).

Под претпоставком да имате један стан (и ваш рачун је на добром гласу), имате један глас и власник сте дела зграде.

Имате свако право на:

• Користите погодности зграде
• Знајте како се троши ваш новац
• Разумевање одлука које се доносе у ваше име

4. Могу ли чланови Савета страта да малтретирају становнике?

Да! Нажалост, то се дешава прилично често. Бити у одбору је незахвалан посао. Исисава лично време и није важно какве се одлуке доносе, многи ће се жалити.

Даље, чланови већа имају седиште у првом реду за ружноћу човечанства. Они су сведоци сваки пут кад становници имају спорове, крше подзаконска акта и не поштују једни друге и заједничку имовину. Временом то могу сматрати толико фрустрирајућим да потпуно губе веру у човечанство. Префињени становници могу постати начин одзрачивања. Чак и више ако чланови савета слојева уопште имају проблема са контролом.

Иако би вијеће слојева требало да буде добровољачка организација, неки или сви чланови савјета МОЖЕ да украду новац како би подстакли своје напоре.

Леонг

5. Могу ли чланови Савета слојева да краду новац?

Иако би сви требало да буду добровољци, неки или сви чланови савета слојева могу да украду новац како би субвенционисали своје напоре.

Ако је износ сведен на минимум, то обично не представља проблем.

Међутим, када људи проведу године седећи на табли, постају моћни у знању. То заједно са постајањем ошамућених и арогантних могло би их подстаћи да праве све веће и веће грабеже.

6. Подношење трошкова путем ситног новца

Не нуде сва предузећа кредит чак ни страта корпорацији. Тако понекад члан савета мора да купи предмет „из џепа“ који ће зграда користити. То значи да за надокнаду мора попунити и предати образац за ситни новац. Међутим, уколико не постоје заустављања и провере, ово се може лако злоупотребити.

Превенција: Када се придружите одбору, поставите систем ситног новца тако да:

• Потврде се морају доставити заједно са обрасцем за повраћај ситног новца
• Морају бити потписа два члана одбора који нису члан савета који подносе образац

Пример из стварног живота

Рацине је једног дана била усхићена што је Пам показала свој нови ручни преносни чистач паре са млазницом мравоједа. Очигледно је да може очистити било шта, било где, посебно она тешко доступна места. А платила је само 60 долара!

Рацине је позната по својој историји куповине импулса као резултат фанатичне привлачности уређаја који се након само неколико дана претвара у досаду.

Месецима касније, када је постала благајница, Пам је поштом добила своју прву серију фотокопираних (плаћених) рачуна за сортирање. Замислите њено изненађење када је пронашла образац за ситан новац, који је поднео Рацине, укључујући и ону ручну преносну чистач паре. Сигурно је Рацине досадила, па је одлучила да прода стратској корпорацији - по цени од 270 долара.

У великој шеми ствари, ово је безначајан износ. Међутим, ако је неко спреман да украде малу суму новца, дефинитивно је спреман да украде велику суму.

7. У договору са добављачем

Да ли сте икада приметили члана савета који изгледа да је у одличним односима са једним или два занатлија који посећују вашу зграду? Да ли вам је икад рекла да тако пажљива штеди новац од зграде?

Како шема функционише:

• Механички „ванредни случај“ се дешава у згради, а члан већа заобилази управника имовине и обрачунава директно са радником по њеном избору.
• Занат који обрађује обрађује фактуру за много више радне снаге него што заправо ради. Прековремени рад може бити посебно исплатив.
• Члан већа је на лицу места да одобри рад и самим тим фактуру.
• Менаџер имовине, у име страта корпорације, сече чек раднику.
• Трговац уновчава свој чек и задржава свој удео плус порез.
• Трговац се састаје са чланом већа у мрачној уличици и предаје му смеђу папирну врећу са уделом члана већа.

Превенција: тешко. Осим ако нисте спремни да се придружите одбору и преузмете.

Пример из стварног живота

Зграда има два идентична резервоара за топлу воду. Једног дана док су остали чланови већа били на послу, Рацине је заменио један од резервоара за топлу воду. Касније је објаснила да је „пукло“ и да је то сматрала хитним случајем и одмах га заменио.

Користила је занатлију са којом је била врло пријатељска. Иако је био водоинсталатер, радио је много необичних послова око зграде. Чак га је и довезала до стана на ручак. Пам је касније сазнала да је његова фактура износила 27.000 америчких долара, укључујући делове и радну снагу.

Само да све ставимо у перспективу, већ следеће године ново веће је заменило други резервоар за топлу воду по цени од 3150 долара, укључујући делове и радну снагу.

8. Позајмљивање новца из резервног фонда (ЦРФ)

ЦРФ је огромна мета јер многе слојевите корпорације имају више него што им је потребно седећи на овом рачуну, а новац није намењен ни за шта. СПА Британске Колумбије има закон на снази за ово:

Расходи из резервног резервног фонда

96 Страта корпорација не сме трошити новац из резервног резервног фонда, осим ако издатак (б) није прво одобрен резолуцијом донесеном ¾ гласова на годишњем или посебном генералном састанку или одобрен у складу са чланом 98.

Осим што овај закон дозвољава злоупотребу:

Неодобрени издаци

98 (3) Расходи се могу извршити из оперативног фонда или резервног резервног фонда ако постоје оправдани разлози да се верује да су непосредни издаци неопходни како би се осигурала сигурност или спречио значајан губитак или штета, било физичка или другачија.

Како шема функционише:

• Исто као и шема „У договору са занатом“, с тим што је износ толико велик да ни у оперативном фонду (ни у посебном фонду намета) нема довољно новца за плаћање фактуре.
• Управник имовине шаље образац „Директива о коришћењу резервних средстава за непредвиђене случајеве“ . Да би се „позајмио“ новац од ЦРФ-а без добијања одобрења власника на генералној скупштини, овај образац мора да има потпис четири члана савета. Ефикасно пребацује одговорност са управника имовине на чланове одбора.
• Трговачки радник прима и уновчава свој чек. Задржава свој удео плус порез.
• Трговачки радник се састаје са члановима вијећа у мрачној уличици и предаје смеђу папирну врећу са њиховим удјелом у готовини.

Новац се никада не враћа у ЦРФ

• Менаџер имовине неће се потрудити да „натера“ веће да врати овај новац (запамтите, они су „искључени“).
• Будући да се власницима не шаљу месечна стања у ЦРФ-у, они никада не знају да новац недостаје до краја године (ако се и потруде да погледају изјаву).
• Ако се вијеће ипак ухвати, онда они једноставно ураде оно што су чинили много пута у прошлости - кажу да се хитно морало ријешити. Тада могу да користе будуће накнаде за одржавање становника да би вратили ЦРФ.

Превенција: Опет, врло тешко. Осим ако нисте спремни да се придружите одбору и преузмете.

Пример из стварног живота

Корпорација страта седела је по посебном намету од стотина хиљада долара за одређени пројекат и ангажована је грађевинска компанија.

Једног дана, Пам види имејл менаџера имовине са прилогом: образац „Директива о коришћењу резервних средстава за непредвиђене случајеве“ за 24.000,00 америчких долара. Будући да је нова у слојевима који живе и одбору, Пам није разумела и тако се распитивала.

Рацине је обавестио Пам да су специјални фонд намета и рачун одржавања из оперативног фонда исцрпљени због насталих компликација са пројектом. Рацине је ситуацију сматрао ванредном, јер ако грађевинска фирма не буде благовремено плаћена, могли би поставити заложно право на зграду. Пам није могла да се расправља.

Месецима касније, иако је постала благајница, иако је Пам претраживала, никада није могла да нађе ставку у којој се наводи да је тај новац враћен у ЦРФ. Такође је сазнала:

• Грађевинска компанија је ангажована без икаквих конкурентних понуда.
• Никада није било писменог уговора са грађевинском компанијом, а самим тим ни гаранције.
• Градска кућа никада није издала грађевинску дозволу.
• Иако је Пам знала да је Рацине пријатељски настројена са радницима грађевинске компаније, тек је много касније схватила да је један од надзорника заправо Рацинеин дечко.

Вијеће слојева има моћ да запосли и отпусти компанију за управљање имовином. Да би задржали посао и зарадили што више новца, у најбољем је интересу управника имовине да обрадује веће слојева.

Леонг

9. Да ли је главни менаџер имовине?

Не. Одбор има моћ да запосли и отпусти компанију за управљање имовином (са 3/4 гласа који је лако проћи). Да би задржали посао и зарадили што више новца, у најбољем је интересу управника имовине да обрадује веће слојева.

Менаџери имовине су презапослени, не добијају пуно захвалности, али могу зарадити значајну суму новца. Плаћају се „по вратима“. Погледајмо три различита управника имовине, сваки одговоран за 1000 врата и сваки зарађује исту плату.

Ови менаџери имовине носе кући исте исплате

Управник имовине	Страта корпорације	Суитес пер Страта
Бетси има лак посао!	1000 апартмана у три слојевите корпорације	300, 350, 350
Марија ради више него двоструко	1000 апартмана у седам слојевитих корпорација	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Еллен је спремна за смешну фарму!	1000 апартмана у дванаест слојевитих корпорација	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Запамтите, свака слојевита корпорација има:

• Савет једног слоја са којим се треба позабавити
• 6 - 12 седница савета којима треба присуствовати
• Годишњи генерални скуп који ће се одржати
• Могући посебни генерални састанци.

Што је више слојева корпорација одговоран управнику имовине, посао постаје тежи и дуготрајнији. Веће слојевите корпорације су уносније и на тај начин привлаче боље и искусније управнике имовине.

Стога, ако управник посрнуле имовине сазна да један од њених слојевитих одбора планира нешто што представља кршење подзаконских аката или СПА, једноставно ће им послати упозорење у вези са законитостима. Стога су она и њено друштво „искључени“ и могу уштедети време једноставним гледањем у другу страну. Ово омогућава саветима слојева да раде шта хоће.

Дакле, да, можете привести члана већа пред лице правде. Великим напорима који вам одузимају време, стрпљење, здрав разум и можда ваше финансије, а да вам директна корист не иде.

Леонг

10. Да ли је могуће извести правнички савет страта?

Изненађујуће је да следећи СПА закон штити чланове савета слојева. Субјективност овог закона отежава доказивање немара и крађе:

Стандард неге члана Савета:

31 У вршењу овлашћења и извршавању дужности слојевите корпорације, сваки члан савета мора

Даље, не можете рачунати да ће презапослени управник имовине:

• Спречити крађу
• Приведите члана одбора пред лице правде
• Тежите потпуном опоравку украденог новца

То би било дуготрајно и скупо - ниједан менаџер имовине то неће учинити!

Да би се тражила правда, морају постојати докази. Дакле, ако сте сигурни као што је Пам, вероватно бисте могли да докажете крађу форензичком ревизијом. Међутим, форензичке ревизије су скупе и уколико не желите да користите своја лична средства, требат ће вам ¾ гласа на генералном састанку да покренете страта корпорацију у парници. То би могло значити посебан намет. Дакле, прво ћете морати да убедите своје комшије.

Штавише, судови не гледају благонаклоно на слојевите корпорације које крећу за појединцима, посебно за волонтерком која јој је поклонила време. Дакле, чак и ако буде проглашена кривом, казна би била минимална.

Дакле, да, можете привести члана већа пред лице правде. Огромним напорима који вам одузимају време, стрпљење, здрав разум и, можда, ваше финансије, а да вам не буде директне користи.

Ваша најбоља опклада је превенција, кроз учешће. Штавише, никада нећете погрешити с дужном пажњом. Знање је моћ! Дајте себи предност и поставите се у супериорни положај темељним читањем и разумевањем оба:

• Подзаконски акти ваше корпорације
• Закон о власништву страта (СПА)

МОЛИМ ОБРАТИТЕ ПАЖЊУ:

Покрет отпора је постао огроман. Не могу више да одговарам на појединачне коментаре или имејлове. Посетите овај Фацебоок форум, одговорите на три питања и придружите се разговору.

Хвала вам.

Питања и одговори

Питање: Колико дуго је „разумно време“ да веће слојева одобри захтев за обнову?

Одговор: Потешкоће са слојевима су толико бројне, да више не могу да одговарам на поједина питања. Најбоља опклада за помоћ око проблема са слојевима је да се придружите Фацебоок страници под називом Страта Цоунцил: Тхефт, Буллиинг & Унаутхоризед Децисионс

Има преко 360 чланова који су невероватно корисни. Страница је подешена на „приватно“ тако да само чланови могу да виде постове.

Кликните на доњу везу, одговорите на СВА питања и ја ћу вас додати на страницу.

хттпс://ввв.фацебоок.цом/гроупс/836969139727823/

Питање: Да ли тражење администратора смањује вредности имовине?

Одговор: Потешкоће са слојевима су толико бројне, да више не могу да одговарам на поједина питања. Најбоља опклада за помоћ око проблема са слојевима је да се придружите Фацебоок страници под називом Страта Цоунцил: Тхефт, Буллиинг & Унаутхоризед Децисионс

Има преко 360 чланова који су невероватно корисни. Страница је подешена на „приватно“ тако да само чланови могу да виде постове.

Кликните на доњу везу, одговорите на СВА питања и ја ћу вас додати на страницу.

хттпс://ввв.фацебоок.цом/гроупс/836969139727823/

Питање: Савет нас је вербално узнемиравао, као и узнемиравао у писаној форми, плус председник Савета дао нам је на увид врло личне предмете. Постоје ли правни путеви које можемо и треба да наставимо да зауставимо ово узнемиравање? Више се не осећамо сигурно у свом дому. Хвала вам!

Одговор: Потешкоће са слојевима су толико бројне, да више не могу да одговарам на поједина питања. Најбоља опклада за помоћ око проблема са слојевима је да се придружите Фацебоок страници под називом Страта Цоунцил: Тхефт, Буллиинг & Унаутхоризед Децисионс.

Има преко 360 чланова који су невероватно корисни. Страница је постављена на „приватно“ тако да само чланови могу да виде постове.

Кликните на доњу везу, одговорите на СВА питања и ја ћу вас додати на страницу.

хттпс://ввв.фацебоок.цом/гроупс/836969139727823/

Питање: Да ли власници могу да дају свој допринос ажурирању подзаконских аката?

Одговор: Потешкоће са слојевима су толико бројне, да више не могу да одговарам на поједина питања. Најбоља опклада за помоћ око проблема са слојевима је да се придружите Фацебоок страници под називом Страта Цоунцил: Тхефт, Буллиинг & Унаутхоризед Децисионс

Има преко 360 чланова који су невероватно корисни. Страница је подешена на „приватно“ тако да само чланови могу да виде постове.

Кликните на доњу везу, одговорите на СВА питања и ја ћу вас додати на страницу.

хттпс://ввв.фацебоок.цом/гроупс/836969139727823/

© 2010 Силвиа Леонг