Пореске олакшице другог или одмаралишта као примарног дома насупрот најма

Искористите одбитак пореза за други дом

Јавна домена на Викимедиа Цоммонс

Други дом има драгоцене предности

Поседовање другог дома нуди бројне предности. Наравно, једна од примарних погодности је та што поседујете место где ви и ваша породица и пријатељи можете да проведете колико год желите времена без муке око резервације хотела или изнајмљивања. Још једна предност може бити та што имате мирно место за пензију. То би такође могла бити прилика за улагање у облику новца од станарине. И на крају, последње, али не најмање важно, можда имате право на неке пореске олакшице ако поседујете други дом.

Други домови могу бити одлична инвестиција

ЦЦ-БИ-СА-3.0 Викимедиа Цоммонс

Како ИРС дефинише дом

Многе врсте грађевина могу се сматрати домом. Управа за унутрашње приходе (ИРС) идентификује дом као кућу, кућни чамац, мобилну кућицу, задружни стан или кондоминијум. Све док постоје простори за спавање, кување и купатило, то се може класификовати као дом. Ако сте власник куће, већ знате о пореским предностима посједовања вашег примарног пребивалишта. И други домови могу добити пореске олакшице од порезне управе.

Међутим, нису сви други домови третирани подједнако, па ако сте власник или планирате да купите други дом, свакако се уверите да сте упознати са основним пореским правилима која утичу на власнике других домова.

Ако је ваш други дом кућа за одмор (не изнајмљујете га)

Ако свој други дом користите за лично уживање, опћенито се камате на хипотеку и порези на некретнине могу одбити на исти начин као и на примарно пребивалиште.

Хипотекарна камата

Као власник куће већ знате да се камата на прву хипотеку на кућу може одбити. Ако свој други дом користите као секундарни дом у којем живите део времена и не издајете га, тада се одбија и камата на хипотеку на ваш други дом. Можете да отпишете 100% камате коју платите на до 1,1 милион долара дуга обезбеђеног у вашем првом и другом дому и који се користи за стицање или побољшање ваше имовине. Имајте на уму да се овај одбитак односи на укупно 1,1 милион долара дуга, а не на 1,1 милион долара за сваки дом.

Порез на имовину

Порез на имовину можете одбити од вашег другог дома. У ствари, можете одбити порез на имовину плаћен за било који број домова у вашем власништву.

Ако изнајмите свој други дом

Број дана када изнајмљујете други дом важан је за одређивање броја пореских олакшица на које испуњавате услове. У основи, ако изнајмите свој други дом мање од 14 дана у години, тада можете да се према другом дому понашате исто као и према примарном пребивалишту. Ако изнајмите свој други дом дуже од 14 дана годишње, ИРС утврђује да је ваш други дом имовина за изнајмљивање која се опорезује другачије од примарног пребивалишта. Имајте на уму да ће, ако никада не посетите свој други дом, то бити класификовано као инвестициона некретнина. Да бисте се сматрали личном употребом ваше имовине, морате користити свој дом. Посете које обављате приликом провере куће или поправки или одржавања не рачунају се као лична употреба и учиниће да ваша друга кућа буде инвестициона кућа.

Период изнајмљивања годишње = 14 или мање дана

Ако изнајмите свој други дом на 14 или мање дана током године, средства можете добити неопорезиво. Није важно колико наплаћујете станарину, не морате да потражите овај износ од ИРС. Ако изнајмите свој други дом на мање од 14 дана, дом се третира исто као и ваше лично пребивалиште и одузели бисте хипотеку и порез на имовину исти као за примарно пребивалиште.

Период изнајмљивања годишње = Више од 14 дана

Ако изнајмите свој други дом дуже од 14 дана, морате пријавити сав приход од изнајмљивања који примите. Истовремено, можете да одбијете трошкове закупа, укључујући порезе, осигурање, хипотеку, режије, одржавање домаћинства и поправке. Можете чак и одбити залихе попут пешкира и чаршафа. Штавише, можете отписати амортизацију, вредност изгубљену због хабања куће током времена. Изазов је у одређивању где распоредити трошкове између времена када сте имовину користили у личне сврхе и времена када сте имовину издали у закуп. Желите да водите одличне евиденције о датумима, приходима и трошковима. И унајмите пореског стручњака да правилно припише опорезиви и неопорезиви приход.

Кључ максимизирања одбитака је да годишња лична употреба куће за одмор буде мања од 15 дана или 10% од укупног броја дана изнајмљивања, овисно о томе шта је веће. У том случају, кућа за одмор може се третирати као најам, примајући одбитке за најам. Да бисте свој други дом сматрали некретнином за изнајмљивање, морате избегавати прекорачење ограничења од 10%. Да бисте процијенили максималну количину времена које можете користити за личну употребу, у основи не би требало да користите други дом више од једног дана сваких 10 дана када га изнајмите.

Да бисте максимизирали одбитак имовине за изнајмљивање, морате бити активно укључени у процес изнајмљивања. То значи вођење састанака са станарима и постављање услова уговора о најму станарима. И ово је веома важно - морате поседовати најмање 10% имовине.

Претварање вашег другог дома у ваше примарно пребивалиште

Стратегија пореске предности коју власници других кућа користе да би избегли плаћање пореза на капиталну добит приликом продаје другог дома јесте претварање свог другог дома у своје примарно пребивалиште. Начин да се то уради је да се две године од претходних пет година живи у другом дому пре него што се кућа прода. Ово квалификује продају за изузеће од пореза за добит до 250.000 УСД за појединачне филере и 500.000 УСД за заједничке филере.

За 2009. годину и касније године редовно плаћате порез на капиталну добит од 10% на део добити који је еквивалентан времену када сте кућу користили као кућу за одмор после 2008. године.

Рачунање пореза је сложено

Вашем пореском стручњаку ће бити потребни сви детаљи о томе како користите свој други дом. Ове информације се морају доследно прикупљати и одржавати током целе године како би ваш порески стручњак тачно израчунао ваш прилагођени бруто приход и ваш модификовани прилагођени бруто приход. Збуњујуће? Заиста јесте .

Турбо порез објашњава одбитак пореза на закуп имовине

Ресурси

Пореска управа има много публикација које ће вам помоћи да разумете основе поседовања другог дома и како се порез примењује на власништво. За више информација о поседовању, коришћењу и продаји вашег другог дома и пореским предностима и недостацима, посетите ввв.ИРС.гов и потражите следеће публикације.

Публикација # 527 Стамбена имовина за изнајмљивање (укључујући изнајмљивање кућа за одмор)
Публикација # 523 Продајем свој дом